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Nouveau statut du bailleur privé :
ce qu'il faut retenir pour 2026
Après plusieurs semaines de discussions à l’Assemblée Nationale dans le cadre du vote du Budget 2026, le statut du bailleur privé vient d’être amendé ce vendredi 14 novembre 2025. Cet amendement a été ajouté à l’initiative du Ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, au mois d’octobre suite au manque d’amendement dans la version originelle du texte.
La version votée comprend les mesures suivantes :
- Amortissement de 3.5 % / an pour les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) acquis à partir du 1er janvier 2026, porté à 4.5 % / an s’il s’agit d’un logement social et 5.5 % / an s’il le bien est très social.
- L’amortissement s’applique sur 80 % de la valeur du bien et plafonné à 8 000 € par an pour deux logements maximum.
- Les loyers seront basés sur le dispositif Loc’Avantages et non ceux du Pinel comme préconisé dans le rapport parlementaire remis cet été.
- Un engagement de location de 12 ans minimum.
- Les logements neufs sont éligibles ainsi que les biens anciens (à condition que le montant des travaux couvre 20 % de l’opération minimum).
Le texte voté à l’Assemblée a été voté par le Sénat ce dimanche 30 novembre 2025. Cette version est donc définitive.
L’investissement locatif neuf a chuté de 40 % au T1 2025, aggravant la pénurie de logements alors que la demande est toujours haute. Fin du Pinel, taux élevés et normes de rénovation énergétique découragent les propriétaires. Pour inverser la tendance, le gouvernement a travaillé sur l’élaboration d’un futur statut de bailleur privé.
L’intégration du statut du bailleur privé dans le projet de loi de finances pour 2026 s’est faite suite à la présentation de l’amendement du ministre du Logement Vincent Jeanbrun le 23 octobre 2025. Les mesures amendées puis adoptées par le Parlement sont celles citées ci-dessus.
Qu’est-ce qu’un bailleur privé ?
Le bailleur privé définit une personne physique qui met un logement à disposition d’un locataire moyennant un loyer, en dehors de tout financement public ou mission de service social. Jusqu’ici, les bailleurs étaient principalement des acteurs institutionnels encadrés par un statut professionnel.
Le premier ministre François Bayrou et la ministre du logement Valérie Létard souhaitent développer ce nouveau statut de bailleur privé pour répondre à plusieurs objectifs :
- relance de l’investissement locatif et la construction de logements neufs dans les zones tendues
- développer l’offre de logements abordables et performants sur le plan énergétique (RE2020)
- proposer un nouveau cadre fiscal d’investissement dans l’immobilier locatif en le simplifiant
Le gouvernement a lancé une mission d’information parlementaire au mois de mars pour définir les grandes lignes et intégrer ce futur statut dans la loi de finances pour 2026.
La construction de ce nouveau statut intervient dans un contexte où l’investissement locatif est en berne, avec la fin de la loi Pinel et la baisse de la construction de logements qui atteint son niveau le plus bas depuis la crise sanitaire.
Quels seront les avantages du
statut de bailleur privé ?
Le rapport parlementaire du 30 juin 2025 relevait plusieurs enjeux majeurs :
- Rentabilité nette en berne après impôt, charges et travaux ;
- Complexité fiscale qui dissuade les particuliers ;
- Besoin d’un signal fort et stable pour accélérer la rénovation énergétique
Pour pallier le problème de la complexité fiscale, les députés ont voté l’intégration d’un amortissement comptable pour les futurs bailleurs privés. Cet amortissement variera selon la typologie de biens :
- Pour les logements à loyers intermédiaires (LLI) : amortissement de 3.5 %/an si le bien est neuf et 3 %/an si le bien est ancien
- Pour les logements sociaux : amortissement de 4.5 %/an si le bien est neuf et 4 %/an est ancien
- Pour les logements très sociaux : amortissement de 5.5 %/an et 5 %/an si le bien est ancien
Pour rappel, l’amortissement est un avantage fiscal puisqu’il permet de déduire une partie du prix d’achat du bien immobilier des revenus fonciers, ce qui permet de réduire l’imposition sur ces derniers.
Les députés ont convenu d’une limite de l’amortissement à 8 000 €/an dans la limite de deux logements, amendée dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026.
Les revenus en tant que bailleur privé remonteront dans la catégorie des revenus fonciers. Les propriétaires devront dès lors utiliser la déclaration 2044-EB pour la déclaration de leurs revenus issus de la location. Cette déclaration permettra de bénéficier des avantages fiscaux cités ci-dessus.
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Les obligations du statut de bailleur privé
Il y aura quelques conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de ce dispositif. La première sera de louer son bien à un prix inférieur au marché pour éviter au maximum les périodes de vacance locative. Les députés ont défini le dispositif Loc’Avantages comme référence pour la définition des loyers, alors que le rapport préconisait l’utilisation des plafonds de loyer Pinel. Le dispositif Loc’Avantages établit 3 niveaux de loyers à respecter pour mettre en location :
- Loc 1 : 15 % en dessous des loyers du marché
- Loc 2 : 30 % en dessous des loyers du marché
- Loc 3 : 45 % en dessous des loyers du marché
Les locations devront répondre au besoin de logement des foyers à revenus modérés et d’améliorer les conditions d’accès au logement. Plusieurs cas de figure :
- location meublée : régime micro-BIC pour les recettes inférieures à 77 700 € / an ou régime réel dans le cas contraire
- location non meublée : régime micro-foncier pour les recettes inférieures à 15 000 € / an ou régime réel dans le cas contraire
De plus, les logements devront répondre à des critères de performance énergétique bien précis :
- étiquettes DPE A ou B pour les logements existants
- respect de la RE 2020 pour les logements en construction
Le statut du bailleur privé imposera une charge administrative importante, qui peut rapidement devenir chronophage :
- Gestion des formalités locatives : rédaction des contrats, états des lieux, suivi des loyers et des charges.
- Obligations légales et réglementaires : mise aux normes du logement (isolation, sécurité électrique, etc.) et respect des évolutions législatives.
- Gestion des travaux et de l’entretien : les bailleurs doivent souvent coordonner les artisans et gérer les réparations, ce qui peut être particulièrement complexe pour les biens anciens.
Pour un investisseur non préparé ou mal informé, ces responsabilités peuvent représenter un frein significatif. Il peut aussi s’exposer à certains risques, notamment :
- Les impayés de loyers : même avec une sélection rigoureuse des locataires, aucun propriétaire n’est totalement à l’abri des difficultés financières de ses locataires.
- Les dégradations des biens : les dommages causés par des locataires peu soigneux peuvent engendrer des coûts imprévus, souvent mal couverts par les dépôts de garantie.
- Les périodes de vacance locative : lorsque le logement reste inoccupé entre deux locataires, le bailleur doit assumer seul les charges et la fiscalité associées au bien
Les investisseurs devront déclarer leurs revenus via le formulaire 2044-EB et l’annexe 2044-SP pour le détail des amortissements, loyers perçus et charges diverses.
Bailleur privé :
faut-il passer par une agence de gestion locative ?
Avec le statut bailleur privé, confier la gestion de son bien immobilier à une agence spécialisée présente de nombreux avantages, notamment en termes de gain de temps, de tranquillité d’esprit et d’optimisation de la rentabilité. Parmi les acteurs reconnus dans ce domaine, Valority se distingue par une offre complète et transparente, adaptée aux besoins des bailleurs privés.
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
Immobilier
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CONCLUSION
Avec la fin annoncée de la loi Pinel en 2025, de nouvelles propositions visent à simplifier le statut du bailleur privé et encourager l’investissement. Ces réformes incluent un régime unique d’amortissement et des incitations au suramortissement, notamment pour les logements répondant à des critères écologiques. Ces changements cherchent à moderniser l’investissement locatif tout en répondant aux enjeux de la crise du logement.
FAQ : le statut du bailleur privé
Le statut de bailleur privé désigne un cadre juridique et fiscal destiné aux investisseurs particuliers non professionnels qui louent un ou plusieurs biens (nus ou meublés), hors financement public ou mission sociale.
Ce dispositif vient répondre à plusieurs contraintes : la fin du dispositif Pinel, une chute des investissements locatifs et une crise du logement, notamment en zones tendues. Il ambitionne de relancer rapidement l’investissement locatif privé.
Les mesures phares présentées dans le rapport parlementaire du 30 juin 2025 sont :
Amortissement comptable : jusqu’à 80 % de la valeur du bien sur 20 ans, soit 5 % par an pour le neuf, 4 % pour l’ancien (avec condition de travaux)
Plafond du déficit foncier relevé : de 10 700 € à 40 000 € par an
Abattement micro-foncier : forfait relevé de 30 % à 50 % pour loyers nus jusqu’à 30 000 €
Bonus pour loyers modérés : amortissement majoré de 0,5 à 1,5 % par an
Exonérations : de l’IFI sur certains biens, et de la plus-value après 20 ans de détention
Pour être éligible :
Loyer modéré (environ – 15 % du marché)
Performance énergétique exigeante : logement neuf RE2020, ancien DPE de classe A ou B
Dépôt de la déclaration 2044‑EB pour les revenus fonciers
Le rapport a été remis le 30 juin 2025, et l’entrée en vigueur est envisagée pour les transactions réalisées à partir du 1er décembre 2025. Il devrait être intégré au projet de loi de finances 2026.
Oui, il est destiné aux propriétaires particuliers, en nom propre ou via SCI, qui louent des biens à titre privé, et non pas en tant que bailleurs institutionnels ou sociaux.
Témoignages
Ils nous ont fait confiance
Article écrit le 10/12/2025 par
Je travaille chez Valority depuis juin 2018 et je suis actuellement directrice Pays de La Loire.
J’aime développer, animer les équipes et transmettre mes compétences techniques du métier de CGP.
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
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