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Comment calculer la rentabilité locative de votre investissement ?
Comprendre le calcul de la rentabilité locative est essentiel lorsque vous préparez un investissement immobilier. C’est ce chiffre qui vous permet d’estimer le revenu réel de votre projet, de comparer plusieurs biens et de faire les bons choix avant d’acheter.
La méthode peut sembler complexe au premier regard. Pourtant, quelques étapes simples suffisent pour obtenir une vision claire de la rentabilité d’un bien.
Vous découvrez comment la calculer, quelles données prendre en compte et comment vérifier si votre projet est réellement intéressant.
Voici un guide étape par étape pour connaître le calcul des différents niveaux de rentabilité d’un investissement locatif (brute, nette, nette-nette) et comment interpréter ces résultats.
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative représente le rapport entre le prix payé pour votre bien et les revenus générés par la location. C’est l’indicateur qui vous aide à savoir si votre projet tient la route. Grâce à ce calcul, vous identifiez le potentiel réel du bien avant d’avancer.
La rentabilité vous permet de comparer plusieurs projets. Vous évaluez les revenus, les charges et la performance globale de votre futur investissement. Vous obtenez ainsi une vision claire de ce que peut vous rapporter votre bien chaque année.
Cet indicateur joue aussi un rôle important dans votre stratégie. Il vous aide à choisir le bon type de location, à définir un loyer cohérent et à prendre en compte les frais liés au financement. Plus votre rentabilité est précise, plus vous investissez en confiance.
Comment calculer la rentabilité locative de votre bien ?
Avant de passer au calcul, il est important de comprendre qu’il existe trois niveaux de rentabilité pour mesurer la performance de votre investissement.
Chaque niveau apporte une précision différente :
- La rentabilité brute : vous évaluez le potentiel général du bien.
- La rentabilité nette : vous prenez en compte les charges courantes.
- La rentabilité nette-nette : vous ajoutez l’impact de la fiscalité et du financement.
Ces trois niveaux forment la base d’un calcul de rentabilité locative complet. Vous avancez ainsi avec une vision plus juste de la performance réelle de votre projet.
Le calcul de la rentabilité brute
La rentabilité brute est le premier indicateur. Elle vous donne une estimation rapide et sert à comparer plusieurs biens avant d’aller plus loin dans votre analyse.
La rentabilité locative brute est calculée en prenant en compte les loyers annuels et la valeur du bien à l’achat, selon la formule suivante :
Rentabilité locative brute (en %) = [Loyer Annuel Brut] / [Valeur du bien immobilier] x 100
Ce taux est, dans les faits, légèrement minoré puisqu’il convient d’intégrer les frais annexes de l’opération financière, tels que les frais de notaire, la TVA et le coût du crédit.
Le calcul de la rentabilité nette
Il s’agit de la même formule que vue précédemment, en prenant en compte les frais d’entretien et de la gestion du bien. La formule du calcul est la suivante :
Rentabilité locative nette (en %) = [Loyer Annuel – Taxe Foncière – Frais de Gestion – Autres Charges] / [Valeur du bien immobilier] x 100
Les frais pris en compte pour ce calcul sont :
- Les frais liés à l’entretien
- Les frais liés à la gestion
- Les charges diverses : (taxe foncière, honoraires de Syndic, vacance locative, assurances éventuelles…)
Le total de ces frais peut atteindre 20 à 30 % du montant des loyers.
La rentabilité nette-nette, ou nette d'impôts
Ce troisième niveau intègre la fiscalité liée à votre location. Vous obtenez une vision complète du revenu réel de votre projet. Des exemples d’éléments à intégrer :
- le régime d’imposition
- l’abattement ou les charges déductibles
- les intérêts d’emprunt
- les assurances du prêt
- les éventuels avantages fiscaux
A noter que ces taux de rentabilité ne prennent pas en compte une éventuelle plus-value, pouvant être réalisée dans le cas d’une revente du bien. Pour cela, il convient de calculer la valorisation du bien.
Pour rappel, la rentabilité n’est pas le seul critère à considérer lorsque vous décidez de réaliser un investissement locatif. Un investissement immobilier peut avoir des objectifs variés et vous permettre de constituer un patrimoine transmissible.
Quels éléments peuvent faire varier la rentabilité locative ?
La rentabilité locative dépend de plusieurs facteurs. Chaque élément influence votre résultat. Comprendre ces points vous aide à réaliser un calcul fiable et à faire les bons choix avant d’investir.
L'emplacement de votre bien
La localisation joue un rôle essentiel dans votre rentabilité. Elle impacte le niveau de demande, le prix d’achat et le montant du loyer. Les zones attractives offrent souvent une demande forte et un taux d’occupation élevé. Vous gagnez en sécurité et en visibilité sur vos revenus.
La demande locative
Un marché actif facilite la mise en location de votre bien. Vous limitez les périodes de vacance locative ce qui représente une source de sécurité financière. Avant d’investir, vous pouvez vérifier le nombre d’annonces similaires, le délai moyen de location et les loyers pratiqués dans le secteur.
Les travaux et l’entretien
Les travaux influencent directement votre rentabilité. Une bonne estimation vous aide à anticiper vos dépenses futures. Un logement en bon état attire plus facilement un locataire et permet de maintenir un loyer cohérent avec votre marché local.
Le type de location
Le type de location joue aussi sur votre taux de rendement :
- une location meublée peut offrir des loyers plus élevés
- une location vide apporte plus de stabilité
- une colocation peut optimiser le revenu total du bien
Chaque stratégie a ses avantages. Votre choix dépend de votre objectif, de votre marché local et de votre disponibilité.
Comment vérifier si votre projet d'immobilier locatif est rentable ?
La check-list pour analyser votre résultat
Voici les points essentiels à contrôler :
- votre rentabilité brute
- votre rentabilité nette
- votre rentabilité nette d’imposition
- votre cash-flow annuel
- le niveau de demande locative dans la zone
- la cohérence du loyer avec le marché local
Comment utiliser le cash-flow pour votre projet ?
Le cash-flow représente l’argent qui reste après vos dépenses annuelles. Il vous offre une vision simple et directe de votre capacité à couvrir vos charges. Un cash-flow positif vous apporte plus de confort dans la gestion de votre investissement.
Exemple du calcul du rendement locatif
Voici un exemple d’un investissement immobilier concret pour vous aider à calculer le rendement de votre projet :
- Bien immobilier à 180 000 € FAI (frais d’agence inclus)
- Loyer mensuel estimé à 750 €
- Montant annuels des revenus locatifs estimé à 9 000 €
1 – Calcul du rendement locatif brut
Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d’achat total) × 100
Calcul : (9 000 / 180 000) × 100 = 5 %
2 – Calcul du rendement locatif net
Vous intégrez les charges courantes :
- charges de copropriété non récupérables : 500 €
- assurance PNO : 120 €
- entretien : 300 €
- frais de gestion locative : 600 €
- vacance locative estimée : 300 €
Total des charges : 1 820 €
Calcul : ((9 000 – 1 820) / 180 000) × 100 = 4 %
Vous obtenez ainsi une vision plus précise de la performance de votre bien.
Quelles erreurs devez-vous éviter dans le calcul de votre rendement locatif ?
Votre calcul de rentabilité locative doit rester précis. Certaines erreurs peuvent réduire la fiabilité de votre résultat. Les connaître vous aide à avancer avec plus de confiance :
- Erreur 1 : oublier les travaux réguliers. Les travaux influencent votre performance. Ils font partie des dépenses à prévoir. Une estimation claire vous permet d’ajuster votre calcul et d’anticiper vos coûts.
- Erreur 2 : sous-estimer la vacance locative. Chaque période sans locataire réduit votre loyer annuel. Une estimation prudente vous aide à sécuriser votre rentabilité. Vous pouvez vous baser sur le dynamisme de votre marché local pour définir une période réaliste.
- Erreur 3 : négliger les frais d’achat. Les frais de notaire et les éventuels frais d’agence font partie du prix total de votre projet. Ils influencent votre rentabilité brute et nette. Vous gagnez en précision en les ajoutant dès le départ.
- Erreur 4 : se baser sur un loyer théorique trop élevé. Le loyer doit rester cohérent avec votre marché local. Vous pouvez analyser les annonces similaires pour affiner votre montant.
- Erreur 5 : écarter la fiscalité de votre calcul. La fiscalité influence directement la rentabilité nette de votre bien locatif. Chaque régime fiscal apporte des règles différentes (amortissement et charges déductibles en LMNP, réduction d’impôts en Denormandie, régimes fiscaux de la location nue, etc.)
FAQ :
Le taux de rendement interne (TRI) mesure la performance globale d’un investissement sur plusieurs années. Il indique le taux annuel moyen obtenu grâce aux revenus générés par votre bien et à sa revente. Il vous aide à comparer plusieurs projets et à choisir celui qui offre la meilleure rentabilité dans le temps.
Le TRI correspond au taux qui équilibre les flux entrants et les flux sortants de votre projet. Vous rassemblez l’ensemble des données suivantes :
- le prix d’achat
- les revenus locatifs
- les charges
- les impôts
- le montant obtenu lors de la revente
La Valeur Actuelle Nette (VAN) mesure la valeur réelle d’un projet dans le temps. Elle compare l’argent investi au départ avec l’argent généré dans le futur. Une VAN positive signifie que votre projet crée de la valeur.
Pour calculer la VAN, vous comparez :
- le coût total de votre projet,
- les revenus futurs que vous attendez,
- un taux d’actualisation qui reflète votre niveau d’exigence.
Vous soustrayez l’investissement initial des flux futurs actualisés. Le résultat vous aide à vérifier si votre projet crée de la valeur.
Le cashflow correspond à l’argent disponible après vos dépenses annuelles. La formule reste simple :
Cashflow = Loyers annuels – Charges – Mensualités de crédit
Pour avoir du cashflow positif, vous pouvez activer plusieurs leviers :
- choisir un bien dans une zone dynamique,
- définir un loyer cohérent avec votre marché,
- optimiser vos charges,
- réaliser des travaux qui améliorent la valeur locative,
- choisir un financement adapté à votre situation.
Article écrit le 25/11/2025 par
Ce qui m’anime au quotidien c’est la relation humaine. Cette relation de confiance qui s’installe progressivement. Obtenir la satisfaction des clients me pousse à me dépasser et à faire de mon mieux pour apporter la stratégie patrimoniale idéale en totale objectivité.
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