Depuis le 31 décembre 2024, la loi Pinel, principale loi pour investir dans l’immobilier locatif, a tiré sa révérence aux nouveaux investissements. Face à la baisse majeures des transactions immobilières durant l’année 2025, une crise toujours plus importante du marché locatif et un cadre plus flou pour les investisseurs, le gouvernement a travaillé sur l’élaboration d’une nouvelle loi pour relancer une dynamique sur le marché.
La loi de finances 2026-103 du 19 février 2026 a instauré le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, qui apporte une nouvelle logique pour la défiscalisation immobilière. Ce comparatif vous aide à comprendre ce qui change réellement entre les deux dispositifs.
Jeanbrun vs loi Pinel : pourquoi comparer les deux dispositifs ?
Depuis la fin progressive du dispositif Pinel fin 2024, de nombreuses interrogations subsistent sur les alternatives permettant aux investisseurs de continuer à développer leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
Pour répondre à une demande toujours présente des investisseurs et d’apporter des solutions pour relancer la dynamique du logement, le gouvernement a intégré la loi Jeanbrun dans la loi de finances pour 2026. Ce nouveau levier fiscal comporte certaines ressemblances avec l’ancien Pinel, notamment en s’adressant en premier lieu à l’immobilier neuf dans un objectif de relance de la construction.
L’une des principales conditions pour bénéficier de la loi Jeanbrun est de louer le logement nu, comme la loi Pinel qui excluait la location meublée de facto.
Tableau comparatif Pinel vs Jeanbrun
Voici un tableau comparatif des principales différences entre les deux dispositifs d’investissement locatif :
| Critère | Loi Pinel | Dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Période de validité | De 2014 au 31/12/2024 | Du 21/02/2026 au 31/12/2028 |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans minimum | 9 ans minimum |
| Biens éligibles | Neuf / VEFA uniquement |
Neuf / VEFA ancien rénové avec DPE A ou B |
| Type de location |
Location nue classique avec plafonds de ressources et de loyers |
Location intermédiaire Logement social Logement très social + plafonds de ressources et de loyers |
| Nature de l'avantage fiscal | Réduction d'impôt directe sur les revenus locatifs | Amortissement déductible des revenus + déficit foncier imputable |
| Mécanisme |
Un % de déduction d'impôt est appliqué sur les revenus locatifs |
Réduction de la base imposable sur le long terme Amortissement d'une fraction de la valeur du bien sur les revenus à hauteur de 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants = terrain non amortissable) |
| Taux / barème |
12 % avec engagement locatif de 6 ans 18 % avec un engagement locatif de 9 ans 21 % avec un engagement locatif de 12 ans |
Logement intermédiaire : 3.5 % / an (nef) ou 3 % (ancien) Logement social : 4.5 % / an (neuf) ou 3.5 % (ancien) Logement très social : 5.5 % / an (neuf) ou 4 % (ancien) |
| Plafond de l'avantage |
Limite d'investissement à 300 000 € |
Plafond d'amortissement selon la typologie de location : Logement intermédiaire : 8 000 € / an Logement social : 10 000 € / an Logement très social : 12 000 € / an |
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Les différences fiscales :
réduction d'impôt versus amortissement
Le Pinel : une réduction d'impôt « après calcul »
Le Pinel intervenait à la toute fin du parcours fiscal. Une fois votre impôt sur le revenu déterminé, l’avantage venait s’imputer directement sur le montant à payer, sous forme de réduction d’impôt. Son montant était fixé d’avance : un pourcentage du prix du logement retenu dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m², étalé sur la durée d’engagement.
L’avantage était donc simple à anticiper, mais identique quel que soit votre niveau d’imposition : à une TMI de 11 % comme de 45 %, la réduction restait la même.
Le Jeanbrun : un amortissement fiscal qui réduit l'assiette imposable
Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun agit beaucoup plus en amont. Plutôt que de réduire l’impôt, il réduit la base sur laquelle l’impôt est calculé : chaque année, une fraction du prix du bien est déduite de vos revenus fonciers, comme une charge comptable qui constate l’usure du logement.
L’avantage n’est plus forfaitaire : il dépend de votre situation fiscale personnelle. Ensuite, il échappe au plafond des niches fiscales de 10 000 €, ce qui laisse une marge d’optimisation nettement plus large aux contribuables déjà fortement imposés.
Puisque l’amortissement diminue vos revenus fonciers imposables, l’économie qu’il génère dépend de votre tranche marginale d’imposition (TMI).
À titre indicatif, un amortissement sur un bien intermédiaire d’une valeur de 200 000 € représente 5 600 € par an.
Zonage et biens éligibles :
les avantages Jeanbrun par rapport au Pinel
C’est sur ces deux critères que le Jeanbrun se montre plus intéressant que son prédécesseur. Là où le Pinel enfermait l’investisseur dans un cadre géographique et patrimonial étroit, le nouveau dispositif élargit nettement le champ des possibles.
La fin du zonage pour investir
Le Pinel n’était accessible que dans les zones dites tendues, A, A bis et B1, ce qui limitait le champ géographique pour investir. Les zones B2 et C en étaient exclues, écartant de fait des centaines de villes moyennes pourtant dynamiques, et concentrant parfois artificiellement les investissements là où les prix étaient les plus élevés.
Le Jeanbrun supprime ce zonage : l’éligibilité s’étend à l’ensemble du territoire. Toutefois, l’absence de zonage ne dispense jamais d’analyser la tension locative réelle d’un marché.
La liberté géographique est une opportunité, pas une garantie, un logement ne se loue durablement que là où la demande existe.
Cadre ouvert au neuf et à l'ancien à rénover
Le Pinel était quasi exclusivement réservé à l’immobilier neuf ou en VEFA. Le Jeanbrun conserve ce soutien à la construction neuve (logements conformes à la RE 2020), mais inclus également l’ancien avec travaux, ce qui n’était pas le cas du Pinel.
Les logements anciens sont cependant soumis à quelques conditions pour bénéficier du Jeanbrun :
- les travaux doivent être qualifiables de rénovation lourde selon la définition de l’article R171-33 du Code de la construction et de l’habitation
- le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 30 % du prix d’acquisition
- les travaux de rénovation énergétique doivent permettre d’atteindre l’étiquette A ou B de l’échelle du DPE
À qui s'adresse le dispositif Jeanbrun ?
Le Jeanbrun est particulièrement pertinent si :
- Votre tranche marginale d’imposition est de 30 % ou plus : c’est là que l’amortissement, cumulé aux prélèvements sociaux, produit son plein effet
- Vous percevez déjà des revenus fonciers à fiscaliser que l’amortissement viendra alléger
- Vous investissez dans une logique patrimoniale de long terme
- Vous êtes ouvert à l’ancien rénové et à une part de gestion de travaux pour créer de la valeur
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Comparatif Jeanbrun et Pinel : exemples chiffrés
Chiffres utilisés pour la comparaison :
- Prix du logement : 200 000 €
- Pinel : réduction d’impôt au taux maximal de 18 % (engagement locatif de 9 ans)
- Jeanbrun : amortissement annuel au taux maximal de 5,5 %, engagement de 9 ans
Comparatif sur plusieurs typologies de TMI :
- 30 %
- 41 %
- 45 %
Côté Pinel, la réduction d’impôt se calcule directement sur le prix d’acquisition : 18 % × 200 000 € = 36 000 € au total, étalés sur 9 ans. Soit une économie d’impôt de 4 000 € par an.
Côté Jeanbrun, l’amortissement se calcule sur 80 % de la valeur du bien, les 20 % restants correspondent au bâti non amortissable. Dans le cas d’un bien acheté à 200 000 €, cela donne :
- valeur amortissable : 200 000 * 0.8 = 160 000 €
- Taux d’amortissement annuel à 3.5 %
- 160 000 * 0.035 = 5 600 €
Sur 9 ans, le montant amorti représente 50 400 €.
L’économie d’impôt réelle dépend alors de votre TMI :
| Profil | Économie annuelle | Économie sur 9 ans | Économie sur 9 ans + prélèvement sociaux (17.2 %) |
|---|---|---|---|
| TMI 30 % | 1 600 € | 14 400 € | 23 789 € |
| TMI 41 % | 2 296 € | 20 664 € | 29 333 € |
| TMI 45 % | 2 520 € | 22 680 € | 31 349 € |
Bien que la réduction d’impôt Pinel soit légèrement supérieure à comparaison égale, le dispositif Jeanbrun permet également d’imputer un déficit foncier sur les revenus dans le cas où les charges sont supérieures aux loyers perçus.
De plus, le Jeanbrun a une vision long terme : l’avantage fiscal ne s’arrête pas à la fin de la période d’engagement locatif de 9 ans. Contrairement au Pinel qui après la période d’engagement locatif perdait la réduction d’impôt.
