LMNP pour les nuls : Valority vous guide pas à pas

LMNP pour les nuls - Guide par Valority

Investir en immobilier locatif peut sembler complexe, surtout lorsqu’on débute. Pourtant, grâce au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), il est possible de se lancer simplement et de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Mais qu’est-ce que le LMNP, comment fonctionne-t-il, et pourquoi est-il si apprécié des investisseurs ?

Nous avons conçu ce guide du LMNP pour les nuls, pour vous aider à comprendre et réussir votre investissement locatif en meublé. 

Table of Contents

Qu'est-ce que le LMNP ou loueur en meublé non professionnel ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, ou LMNP, est un dispositif destiné aux particuliers qui souhaitent investir dans un bien immobilier destiné à la location meublée. Le statut LMNP permet un cadre fiscal avantageux, permettant de percevoir des revenus locatifs très peu, voire totalement non imposés.

Mais en quoi consiste réellement la location meublée ? Contrairement à la location nue, le logement loué en LMNP doit être équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement, sans avoir à acheter de mobilier. Cela inclut notamment des meubles essentiels comme un lit, une table, des chaises, des équipements de cuisine et des rangements.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Une fiscalité avantageuse

En location meublée non professionnelle, les revenus sont catégorisés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette particularité permet au propriétaire bailleur de choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le réel simplifié.

Le régime micro-BIC

Ce régime est particulièrement simple à gérer en proposant un abattement forfaitaire avant imposition. 

Type de location meublée Plafond de revenus locatifs Taux d’abattement forfaitaire
Location meublée classique 77 700 € 50%
Location meublée de tourisme classée 77 700€ 50%
Location meublée de tourisme non classée 15 000€ 30%

Ce régime est idéal si vos charges réelles sont inférieures au montant de l’abattement.

Le régime réel simplifié 

Si vos revenus dépassent les plafonds du régime micro-BIC, vous devrez obligatoirement opter pour le régime réel simplifié. Vous pouvez tout de même choisir ce régime dès le départ si vous le souhaitez.

Le régime réel est plus complexe et nécessite de faire appel à un expert-comptable, mais il permet de maximiser les avantages fiscaux en déduisant les charges réelles parmi lesquelles on retrouve :

  • Charges liées à votre activité de LMNP : Intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux d’entretien, frais d’acquisition (dont les frais de notaire), charges de copropriété, etc.
  • Amortissements : Une spécificité majeure du LMNP est la possibilité d’amortir le bien (hors terrain) et le mobilier. 

L’amortissement est une particularité du régime réel en LMNP qui permet d’étaler dans le temps la dépréciation de la valeur d’un bien immobilier et du mobilier qu’il contient. Concrètement, cela revient à considérer que votre bien immobilier et son mobilier « perdent de la valeur » chaque année en raison de l’usure naturelle.

Ce mécanisme d’amortissement ne représente pas une sortie d’argent réelle, mais il agit comme une charge comptable, que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs imposables. 

Les durées d’amortissement varient selon la nature de l’élément concerné. Voici les durées moyennes utilisées en LMNP :

Élément amortissable Durée d’amortissement Exemple de calcul annuel
Structure du bien immobilier 20 à 30 ans Un bien à 180 000 € : 180 000 € ÷ 30 ans = 6 000 €/an
Mobilier 5 à 10 ans Mobilier pour 10 000 € : 10 000 € ÷ 5 ans = 2 000 €/an
Travaux (rénovation) 10 à 15 ans Travaux pour 15 000 € : 15 000 € ÷ 10 ans = 1 500 €/an

Le cumul de toutes les charges déductibles (amortissement compris) permet souvent aux investisseurs d’effacer totalement leur base imposable, et ce, pendant plusieurs années. 

Des loyers plus élevés que dans la location nue

Louer un logement meublé, c’est offrir un service supplémentaire au locataire par rapport à un logement nu. De ce fait, les loyers dans le meublé sont en moyenne 10% à 20% supérieurs par rapport au nu. 

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Quelles sont les conditions pour obtenir le statut de LMNP ?

Les conditions liées au logement

Pour être considéré comme un logement meublé, le bien doit être équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire, sans qu’il ait besoin d’acheter d’équipements supplémentaires. Un bien meublé doit inclure au minimum :

  • Une literie (lit ou canapé-lit) avec couette ou couverture.
  • Une table et des sièges.
  • Des équipements de cuisine (plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment freezer).
  • De la vaisselle et des ustensiles de cuisine.
  • Des rangements (placards ou étagères).
  • Des luminaires adaptés.
  • Du matériel d’entretien (aspirateur, balai, serpillière, etc.).

Les conditions liées aux revenus locatifs

Le statut LMNP impose des limites en termes de revenus locatifs :

  • Revenus locatifs annuels : Les revenus locatifs annuels doivent rester inférieurs à 23 000 € par an, ou bien représenter moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.
  • Activité non professionnelle : Si les recettes locatives dépassent ces plafonds, vous basculez dans le régime des Loueurs en Meublé Professionnels (LMP), qui est soumis à des règles fiscales différentes.

Les autres obligations légales

  • Diagnostics obligatoires : Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être fourni au locataire, incluant notamment les diagnostics de performance énergétique (DPE), d’électricité, de gaz et de risques naturels.
  • Assurances : En tant que propriétaire, vous devez souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour couvrir les risques liés au bien.

Quels types de biens permettent d'investir en LMNP ?

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une grande flexibilité, car il s’applique à différents types de biens immobiliers. Voici les principales catégories de logements éligibles et leurs spécificités :

  • Les résidences de services (résidence étudiante, séniors, de tourisme)
  • Les logements classiques (appartements ou maisons)

Focus sur l'investissement LMNP en résidence étudiante

En investissant dans une résidence étudiante, vous signez un bail commercial avec un gestionnaire professionnel. Ce type de bail présente plusieurs avantages supplémentaires pour les propriétaires bailleurs : 

  • Revenus sécurisés : Le gestionnaire vous verse obligatoirement vos loyers, même en cas de vacance locative.
  • Gestion simplifiée : Le gestionnaire prend en charge la gestion locative du bien (entretien, mise en location, relation avec les locataires, etc.)
  • Récupération de la TVA : Lors de l’achat d’un bien neuf en résidence étudiante, vous pouvez récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’acquisition. 
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Comment bien débuter un investissement en LMNP ?

1. Identifier le bien immobilier idéal

Avant toute chose, il est important de choisir un bien immobilier qui correspond à vos objectifs et à votre budget.

  • Analysez le marché locatif local : Vérifiez la demande locative dans la zone ciblée (étudiants, touristes, seniors, etc.).
  • Calculez la rentabilité : Prenez en compte les loyers potentiels, les charges et les avantages fiscaux pour évaluer votre rendement.
  • Choisissez le type de bien adapté : Résidence de services, appartement classique ou bien atypique.

 

👉 Astuce Valority : En faisant appel à un expert, vous bénéficiez d’une analyse personnalisée pour sélectionner le bien optimal.

2. Réaliser les démarches administratives

Pour bénéficier du statut LMNP, il est nécessaire de déclarer votre activité et de respecter certaines formalités :

  1. Déclaration d’activité :
    • Immatriculer votre activité de location meublée en ligne sur le site officiel de l’INPI. Cette démarche doit être réalisée dans les 15 jours suivant le début de votre activité de location meublée non professionnelle.
    • Cette déclaration vous permettra d’obtenir un numéro SIRET indispensable pour votre activité de LMNP.
  2. Choix du régime fiscal :
    • Optez pour le régime micro-BIC ou réel. 
  3. Souscription d’assurances :
    • Pensez à une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) pour protéger votre bien et vos revenus.

3. Meubler et équiper le logement

Pour que votre bien soit conforme au statut de location meublée, il doit être équipé avec le mobilier minimum légal

  • Investissez dans du mobilier durable : Priorisez la qualité pour éviter des remplacements fréquents.
  • Soignez la décoration : Un logement bien aménagé attire plus facilement les locataires.

4. Trouver des locataires ou déléguer la gestion

Une fois le logement prêt, deux options s’offrent à vous :

  • Gérer en direct : Vous vous occupez de la recherche de locataires, des baux et de la gestion quotidienne.
  • Déléguer à un gestionnaire professionnel : Une solution clé en main idéale pour les résidences de services.
    👉 Avec Valority, vous pouvez déléguer la gestion locative de votre bien tout en bénéficiant d’un suivi professionnel et personnalisé et d’une aide à la déclaration fiscale. 

5. Déclaration fiscale annuelle

Chaque année, vos revenus locatifs doivent être déclarés dans votre déclaration d’impôt, selon le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel). Si vous êtes au régime réel, un bilan comptable est requis.

En conclusion, investir en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une solution idéale pour se lancer dans l’immobilier locatif avec des avantages fiscaux significatifs. Ce statut offre de multiples possibilités, qu’il s’agisse d’investir dans des résidences de services ou dans des appartements classiques, tout en s’adaptant à divers profils d’investisseurs.

Avec une fiscalité avantageuse, des revenus complémentaires attractifs et une gestion simplifiée, le LMNP constitue un levier puissant pour développer votre patrimoine. Cependant, réussir dans ce domaine nécessite une bonne préparation, une vision claire des démarches à suivre et des obligations légales à respecter.

Chez Valority, nous mettons à votre service plus de 40 ans d’expertise pour vous accompagner à chaque étape de votre projet. De la sélection du bien à sa gestion, en passant par l’optimisation fiscale, nous vous aidons à concrétiser vos objectifs d’investissement en toute sérénité.

FAQ

Qu'est-ce que le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ?

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet aux particuliers de louer un bien meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Ce dispositif LMNP offre des avantages en termes de fiscalité, notamment grâce aux amortissements et à la déduction des intérêts d'emprunt.

Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP ?

Le statut LMNP offre des avantages fiscaux significatifs, notamment la possibilité de déduire les amortissements du bien et des équipements, ainsi que les intérêts d'emprunt. Cela permet de réduire l'impôt sur les revenus locatifs générés par la location meublée.

Comment obtenir le statut de LMNP ?

Pour obtenir le statut de LMNP, il faut immatriculer son activité sur le site de l'INPI et choisir l'un des deux régimes fiscaux disponibles : micro-BIC ou réel. 

Quels types de biens sont éligibles au statut LMNP ?

Les biens éligibles au statut LMNP incluent les logements meublés, les meublés de tourisme, et les résidences étudiantes ou seniors. Le bien doit être équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Pour bénéficier du statut LMNP, il faut que les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou ne représentent pas plus de 50% des revenus totaux du foyer fiscal. De plus, le bien doit être loué meublé avec tous les équipements nécessaires.

Quels sont les avantages du LMNP par rapport à la location vide ?

Les avantages du LMNP par rapport à la location vide incluent une fiscalité plus avantageuse grâce aux amortissements, une plus grande flexibilité dans la fixation des loyers, et une demande locative plus forte pour les biens meublés.

Quelles sont les étapes pour investir en LMNP ?

Les étapes pour investir en LMNP incluent la recherche d'un bien immobilier éligible, la vérification des conditions fiscales, l'acquisition et l'aménagement du bien en tant que logement meublé, et enfin, la déclaration des revenus locatifs sous le statut LMNP.

LMNP peut-il être utilisé pour les meublés de tourisme ?

Oui, le LMNP peut être utilisé pour les meublés de tourisme, tant que le bien respecte les critères de location meublée et que les revenus générés ne dépassent pas 15 000€ pour les meublés de tourisme non classés et 77 700€ pour les meublés de tourisme classés.

Comment le dispositif LMNP impacte-t-il l'impôt sur le revenu ?

Le dispositif LMNP permet de réduire l'impôt sur le revenu grâce à la déduction des amortissements et des intérêts d'emprunt, ce qui diminue la base imposable des revenus locatifs. Ainsi, les investisseurs peuvent optimiser leur fiscalité tout en générant des revenus complémentaires.

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