La facturation électronique devient progressivement obligatoire en France à partir du 1er septembre 2026. Issue de l’ordonnance de 2021 et précisée par la loi de finances 2024, cette réforme impose que les factures entre professionnels assujettis à la TVA transitent désormais par une plateforme agréée, dans un format structuré, et non plus par un simple PDF envoyé par email.
Si elle est souvent présentée comme une affaire de grandes entreprises, elle concerne en réalité l’ensemble des acteurs économiques identifiés par un numéro SIREN, y compris les investisseurs immobiliers.
Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont d’ailleurs intégrés au périmètre depuis le 1er janvier 2025, et les sociétés civiles immobilières (SCI) le sont dès lors qu’elles exercent une activité locative.
Cet article détaille ce que la réforme change concrètement pour un investisseur au 1er septembre 2026, les démarches à anticiper et les points de vigilance pour sécuriser la déduction de ses charges et la récupération de la TVA.
Qu'est-ce que la réforme de la facturation électronique en 2026 ?
La facturation électronique ne consiste pas simplement à dématérialiser une facture papier. Un PDF, même généré par un logiciel puis envoyé par email, n’est pas une facture électronique au sens de la réforme.
Pour être conforme, une facture doit contenir des données structurées lisibles automatiquement par les systèmes informatiques et transiter par une plateforme agréée par l’administration fiscale.
La réforme repose sur deux mécanismes qu’il faut distinguer :
Le premier, l’e-invoicing (facturation électronique au sens strict), concerne l’échange de factures entre entreprises françaises assujetties à la TVA : émission et réception passent obligatoirement par une plateforme agréée.
Le second, l’e-reporting, désigne la transmission à l’administration de certaines données de transaction qui n’entrent pas dans le champ de l’e-invoicing, par exemple les ventes à des particuliers ou certaines opérations internationales.
L’objectif affiché par l’administration est triple :
- Lutter contre la fraude à la TVA, qui représente un manque à gagner de plusieurs milliards d’euros par an
- Obtenir une visibilité quasi en temps réel sur les flux économiques
- Moderniser les échanges entre acteurs économiques
À terme, la généralisation doit aussi permettre un pré remplissage des déclarations de TVA.
Bon à savoir
La réforme de la facturation électronique s’appuie sur l’ordonnance n° 2021-1190 du 15 septembre 2021, dont le calendrier a été précisé par la loi de finances 2024.
Les obligations sont codifiées notamment aux articles 289 bis et 290 du Code général des impôts
Qui sont les investisseurs concernés par la réforme ?
Toute personne qui exerce une activité économique de manière indépendante, qu’elle facture ou non de la TVA, est concernée par la facturation électronique du moment qu’un numéro SIREN est émis.
Les loueurs en meublé non professionnels sont ainsi intégrés à ce périmètre depuis le 1er janvier 2025, bien que les loyers soient exonérés de la TVA (article 261 D du Code général des impôts). Les sociétés civiles immobilières disposent également par nature d’un SIREN dès qu’elles exercent une activité locative.
Exonéré ne signifie pas hors périmètre : il reste un acteur économique, et à ce titre il est concerné par l’obligation de réception des factures électroniques.
Votre situation selon votre profil d'investisseur
L’étendue de vos obligations dépend de votre statut au regard de la TVA. Le tableau ci-dessous récapitule les cas les plus fréquents pour un investisseur :
| Statut investisseur | Acquittement TVA | Réception factures | E-invoicing factures | E-reporting factures |
|---|---|---|---|---|
| LMNP classique | Exonéré sur les loyers | Oui | Non | Non |
|
Location saisonnière avec < 3 services para-hôteliers |
Exonéré | Oui | Non | Non |
| LMNP en résidence de services avec bail commercial | Exonéré sur les loyers | Oui |
Oui via autofacturation* |
Non |
|
Para-hôtellerie / mobil-home (≥ 3 services) |
Oui | Oui | Oui | Oui |
| Bureau équipé / coworking | Oui | Oui | Oui | Oui |
| SCI (IR ou IS) avec activité locative | Variable selon activité | Oui | Selon le statut TVA | Selon le statut TVA |
Quelques précisions :
1 – En résidence de services, c’est le gestionnaire qui émet la facture de loyer pour votre compte (autofacturation). Ce cas particulier, central pour de nombreux investisseurs, est détaillé dans la section suivante.
2 – Pour une SCI, le régime d’imposition (IR ou IS) est sans incidence. La seule question utile est : collecte-t-elle de la TVA sur ses loyers ?
- Si non (location nue, location meublée exonérée) : elle a uniquement l’obligation de réception des factures.
- Si oui (location commerciale, para-hôtellerie) : elle a les trois obligations de facturation (réception, émission, e-reporting)
Le cas particulier des résidences de services : l'auto-facturation
Dans ce schéma d’investissement, vous louez votre logement à un gestionnaire exploitant via un bail commercial. Le loyer que l’exploitant vous verse est soumis à la TVA. En principe, il vous reviendrait donc d’émettre une facture de loyer au gestionnaire.
En pratique, c’est l’inverse qui se produit depuis des années : le gestionnaire établit lui-même la facture en votre nom et pour votre compte. Ce mécanisme, encadré par l’article 289, I-2 du Code général des impôts, s’appelle l’auto-facturation.
Ce que la réforme change : à compter du 1er septembre 2027, ces factures de loyer ne pourront plus circuler en PDF : elles devront transiter par la plateforme agréée du gestionnaire, puis vous être adressées depuis la plateforme agréée.
Votre numéro SIREN devient indispensable au routage : sans lui, la facture émise pour votre compte ne pourra pas vous être acheminée correctement.
L'impact de la facture électronique sur vos charges
En tant qu’investisseur, la plupart de vos charges déductibles proviennent de fournisseurs professionnels qui basculeront en facturation électronique.
Pour que ces factures vous parviennent correctement par le circuit agréé, vos fournisseurs doivent pouvoir vous identifier grâce à votre numéro SIREN.
À défaut, la facture restera un simple PDF, dont la valeur probante sera fragilisée en cas de contrôle avec un risque sur la déduction de la charge et sur la récupération de la TVA lorsqu’elle s’applique.
Sont concernés par la réforme, et donc à sécuriser en communiquant votre SIREN :
- Le syndic de copropriété (charges courantes)
- Les artisans et prestataires de travaux (plombier, électricien, etc.)
- Votre assureur PNO (propriétaire non occupant)
- Votre gestionnaire locatif
- Votre fournisseur d’énergie
Lors d’achats dans des enseignes de mobilier et d’aménagement, pensez à demander lors du passage en caisse une facture professionnelle mentionnant votre SIREN plutôt qu’un simple ticket de caisse : sans facture en bonne et due forme, ces dépenses ne seront pas déductibles.
Les sanctions encourues en cas de non respect de la réforme
Le non-respect de la mise en place d’un logiciel de facturation électronique de la part de toutes les entreprises assujetties est soumis à un régime de sanctions défini dans la loi de finances 2026 :
Défaut de désignation d’une plateforme agréée :
Si vous n’avez pas choisi de plateforme, l’administration vous adresse d’abord une mise en demeure. Passé un délai de trois mois sans régularisation, une amende de 500 € s’applique, puis 1 000 € par trimestre supplémentaire tant que la situation n’est pas corrigée.
Défaut d’émission d’une facture électronique :
Pour les activités tenues d’émettre (assujetties à la TVA), l’absence de facture au format requis est sanctionnée de 50 € par facture, dans la limite de 15 000 € par an (article 1737 du Code général des impôts).
Manquement à l’e-reporting :
L’absence de transmission des données de transaction à l’administration coûte 500 € par manquement, un montant relevé par rapport aux 250 € prévus précédemment, également plafonné à 15 000 € par an (article 1788 D du CGI).
Ces deux derniers plafonds étant distincts, le cumul théorique peut atteindre 30 000 € par an pour une activité concernée à la fois par l’émission et la réception de factures.
Au-delà de la sanction fiscale, une facture reçue hors du circuit agréé perd sa valeur probante : elle fragilise la déduction de la charge correspondante et, lorsqu’elle s’applique, la récupération de la TVA.
Comment vous préparer à l'arrivée de la facturation électronique au 1er septembre ?
La mise en conformité tient en quelques démarches, à engager dès maintenant pour être prêt au 1er septembre 2026 :
1 – Vérifiez votre immatriculation :
Assurez-vous que votre activité de location dispose bien d’un numéro SIREN. Si ce n’est pas le cas, régularisez votre situation sans tarder auprès du guichet unique de l’INPI. Vous pouvez ensuite contrôler que vous êtes correctement référencé dans l’annuaire à partir de votre SIREN.
2 – Choisissez et activez une plateforme agréée :
Pour la plupart des investisseurs, le plus simple est de retenir la plateforme proposée par leur expert-comptable ou leur solution de gestion, déjà connectée à leur environnement comptable. L’activation doit intervenir avant l’entrée en vigueur de la réforme de la facture électronique au 1er septembre 2026.
3 – Communiquez votre SIREN à tous vos fournisseurs :
Syndic, artisans, assureur PNO, gestionnaire locatif, fournisseur d’énergie : tous doivent pouvoir vous identifier pour acheminer correctement leurs factures.
4 – Si vous avez investi en résidence de services :
Vérifiez auprès de votre gestionnaire qu’un mandat d’autofacturation est bien en place et qu’il dispose d’une plateforme agréée pour vous transmettre les factures émises pour votre compte.
5 – Organisez votre archivage :
Téléchargez régulièrement vos factures depuis votre plateforme et conservez-en une copie pendant dix ans, dans votre propre espace.
