PLF 2027 : quelles conséquences pour le LMNP et le Jeanbrun ?

1 octobre 2026

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Présenté le 1er octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 prévoit notamment de durcir la fiscalité de la location meublée. Le principal changement envisagé concerne le régime LMNP : l’amortissement des logements serait limité à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal, tandis que les nouveaux amortissements non déduits ne pourraient plus être reportés sur les exercices suivants.

Si ces mesures étaient adoptées en l’état, elles pourraient réduire l’avantage fiscal du LMNP au régime réel et modifier certains arbitrages entre location meublée et location nue. À ce stade, il s’agit toutefois uniquement d’un projet de loi, encore susceptible d’être modifié au cours des débats parlementaires. Le PLF 2027 a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026 et renvoyé à la commission des finances. Son examen en séance publique doit débuter le 13 octobre.

Voici les principales mesures à retenir et leurs conséquences potentielles pour un investissement locatif en 2027.

L'essentiel à retenir

Le PLF 2027 prévoit de durcir la fiscalité du LMNP au régime réel. L’amortissement des logements serait limité à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal.
Les nouveaux amortissements non déduits ne seraient plus reportables sur les exercices suivants pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Un régime transitoire serait toutefois prévu pour les amortissements déjà accumulés avant cette date.
Les meublés de tourisme seraient davantage concernés, avec un taux d’amortissement limité à 1,5 % et un plafond de 5 000 € par an. Certaines résidences, notamment étudiantes ou destinées aux personnes âgées, bénéficieraient d’exceptions.
Le dispositif Jeanbrun reste, à ce stade, régi par les règles issues de la loi de finances pour 2026 : dans le neuf, le taux d’amortissement est notamment fixé à 3,5 % en location intermédiaire, avec un plafond annuel de 8 000 € par foyer fiscal hors majorations.
Rien n’est encore définitif. Le PLF 2027 a été présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026 et doit désormais être examiné par le Parlement. Son contenu peut donc évoluer avant la promulgation de la loi de finances pour 2027.

Pour les investisseurs, le principal point de vigilance concerne donc actuellement le LMNP au régime réel. Si ces mesures sont adoptées en l’état, certaines simulations d’investissement devront être recalculées afin de tenir compte de la réduction de la capacité d’amortissement.

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PLF 2027 : ce qui pourrait changer pour les investisseurs en LMNP

Le LMNP au régime réel fait partie des principaux dispositifs immobiliers concernés par le projet de loi de finances pour 2027. L’article 7 prévoit notamment de limiter l’avantage lié à l’amortissement.

Les principales mesures envisagées sont les suivantes :

Un amortissement limité à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal. Aujourd’hui, le régime réel du LMNP ne prévoit pas de plafond annuel équivalent exprimé en taux et en montant. Si la réforme est adoptée, certains investisseurs pourraient donc déduire moins d’amortissement chaque année.
La fin du report des nouveaux amortissements non déduits pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Actuellement, les amortissements qui ne peuvent pas être utilisés immédiatement peuvent être reportés sur les exercices suivants.
Un régime transitoire pour les amortissements déjà accumulés avant 2027. Les amortissements non déduits au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 pourraient rester utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, mais uniquement dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après déduction des amortissements de l’exercice.
Des règles renforcées pour les meublés de tourisme, avec un amortissement limité à 1,5 % par an et un plafond de 5 000 € par foyer fiscal. Certaines résidences, notamment étudiantes ou destinées aux personnes âgées, bénéficieraient toutefois d’exceptions.

Si ces mesures sont adoptées en l’état, elles pourraient réduire l’intérêt fiscal du LMNP au régime réel, en particulier pour les investisseurs qui comptent fortement sur l’amortissement pour diminuer leur résultat imposable.

Le régime LMNP ne disparaîtrait pas pour autant. Il resterait possible de déduire certaines charges et d’amortir le bien, mais dans un cadre plus contraint qu’aujourd’hui.

Qu’en est-il du LMNP en résidence de services ?

Le texte officiel du PLF 2027 prévoit une exception pour certaines résidences de services. La limitation de l’amortissement à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal ne s’appliquerait notamment pas aux biens situés dans certaines résidences étudiantes, certaines résidences accueillant des personnes de plus de 65 ans ainsi que certains établissements ou résidences destinés aux personnes âgées ou handicapées.

Les résidences étudiantes visées comprennent notamment celles destinées exclusivement aux étudiants, mais aussi aux personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage ainsi qu’aux titulaires d’un contrat d’apprentissage ou de professionnalisation.

Cette exception concerne spécifiquement le nouveau plafonnement de l’amortissement prévu par le PLF 2027. Elle ne signifie donc pas que toutes les nouvelles règles envisagées pour le LMNP seraient automatiquement écartées pour les résidences de services.

Ces dispositions figurent pour l’instant dans le projet de loi initial et peuvent encore être modifiées au cours de l’examen parlementaire.

Le dispositif Jeanbrun est-il remis en cause par le PLF 2027 ?

À ce stade, aucune remise en cause du dispositif Jeanbrun n’apparaît dans les mesures officielles du PLF 2027 que nous avons pu vérifier. Le dispositif « Relance logement », instauré par la loi de finances pour 2026, reste donc applicable selon les règles actuellement en vigueur.

Pour un logement neuf éligible, il permet notamment :

un amortissement de 3,5 % par an en location intermédiaire ;
un taux porté à 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale ;
un plafond de 8 000 € d’amortissement par an et par foyer fiscal, pouvant être porté à 10 000 € ou 12 000 € selon la part des revenus provenant de locations sociales ou très sociales.

Le dispositif reste ouvert aux acquisitions éligibles réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.

Si le PLF 2027 était adopté avec un durcissement du LMNP sans modification parallèle du dispositif Jeanbrun, l’équilibre fiscal entre location meublée et location nue pourrait donc évoluer. C’est précisément ce qu’il faudra comparer pour les nouveaux projets d’investissement.

PLF 2027 : le LMNP et le dispositif Jeanbrun pourraient-ils se rapprocher fiscalement ?

Si le PLF 2027 est adopté en l’état, l’écart fiscal entre location meublée et location nue pourrait se réduire. Le projet prévoit en effet d’encadrer davantage la déduction des amortissements en LMNP, tandis que le dispositif Jeanbrun conserve, à ce stade, les règles instaurées en 2026.

	LMNP - PLF 2027	Jeanbrun - règles actuelles
Type de location	Meublée	Nue
Amortissement	Déduction des amortissements des locaux limitée à 2,5 % par an pour le LMNP hors meublé de tourisme	3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf selon le niveau de loyer
Plafond annuel	7 000 € par foyer fiscal	8 000 €, pouvant atteindre 10 000 € ou 12 000 € selon les cas
Amortissements non déduits	Suppression prévue du report pour les nouveaux amortissements concernés par la réforme	Règles propres au dispositif d’amortissement en revenus fonciers
Statut	Mesure proposée dans le PLF 2027	Dispositif actuellement en vigueur

Pour le LMNP classique hors meublé de tourisme, le PLF 2027 prévoit ainsi de limiter la déduction fiscale de l’amortissement des locaux à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal. Les meublés de tourisme seraient soumis à une limite plus stricte de 1,5 % et 5 000 € par an.

En parallèle, le dispositif Jeanbrun prévoit actuellement, dans le neuf, un amortissement de 3,5 % en location intermédiaire, porté à 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale, avec des plafonds annuels pouvant aller de 8 000 € à 12 000 € selon la situation.

Ces chiffres ne sont toutefois pas directement comparables : les deux régimes reposent sur des bases d’amortissement, des conditions d’éligibilité et des règles fiscales différentes. Le LMNP conserverait notamment ses propres mécanismes de déduction des charges.

Le PLF 2027 ne rend donc pas automatiquement le dispositif Jeanbrun plus avantageux que le LMNP. En revanche, s’il est adopté dans sa rédaction actuelle, les simulations réalisées pour arbitrer entre location meublée et location nue devront intégrer ce nouvel encadrement de l’amortissement LMNP.

Quelles conséquences concrètes pour un investissement locatif en 2027 ?

Si les mesures du PLF 2027 sont adoptées en l’état, leur impact dépendra surtout du type de projet envisagé.

Pour un nouvel investissement en LMNP au régime réel, les simulations devront intégrer le plafonnement de la déduction des amortissements des locaux à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal. Un projet qui reposait sur une forte capacité d’amortissement pourrait donc afficher un résultat imposable plus élevé qu’avec les règles actuelles.
Pour un investisseur qui détient déjà un bien en LMNP, la situation devra être analysée différemment. Le projet prévoit un régime transitoire pour les amortissements déjà en report avant 2027, tandis que les nouveaux amortissements excédentaires seraient soumis aux nouvelles limitations.
Pour un projet en location nue éligible au dispositif Jeanbrun, les règles actuellement en vigueur ne sont, à ce stade, pas remises en cause par le PLF 2027. Si le durcissement du LMNP est confirmé, il deviendra donc particulièrement important de comparer les deux stratégies à partir d’une simulation complète : prix du bien, loyer, financement, charges, fiscalité et durée de détention.

Si les mesures du PLF 2027 sont adoptées en l’état, leur impact dépendra surtout du type de projet envisagé.

PLF 2027 : ce qui peut encore changer au Parlement

Les mesures présentées le 1er octobre 2026 ne sont pas encore définitives. Le projet de loi de finances doit désormais être examiné par le Parlement et pourra faire l’objet d’amendements, y compris sur les dispositions concernant la fiscalité du LMNP.

À l’Assemblée nationale, le calendrier prévoit notamment :

l’examen de la première partie du PLF du 13 au 19 octobre 2026, avec un vote solennel prévu le 20 octobre ;
l’examen de la seconde partie à partir du 27 octobre ;
un vote solennel sur l’ensemble du texte prévu le 17 novembre 2026.

Le texte poursuivra ensuite son parcours parlementaire avant l’adoption définitive de la loi de finances.

Les règles présentées dans cet article correspondent donc au PLF 2027 dans son état au 1er octobre 2026. Elles sont susceptibles d’évoluer au cours des débats. L’article sera mis à jour en fonction des modifications adoptées par le Parlement.