Dans un contexte de tension locative accrue, de hausse des coûts de construction et de baisse des investissements particuliers, le gouvernement devait proposer une réponse forte et structurante. C’est dans ce cadre que s’inscrit le nouveau dispositif dit “Jeanbrun”, porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun et validé dans le Budget 2026 ce mercredi 21 janvier.
Création du Dispositif Jeanbrun pour répondre à la crise du logement
Depuis plusieurs années, le marché de l’investissement locatif traverse une phase de ralentissement marquée. La fin progressive du dispositif Pinel, définitivement actée fin 2024, a privé les investisseurs particuliers de l’un des principaux leviers fiscaux qui soutenaient l’achat de logements neufs destinés à la location.
Dans le même temps, la hausse des taux d’intérêt, l’augmentation des coûts de construction et le durcissement des contraintes réglementaires ont contribué à freiner les projets immobiliers.
Résultat : de nombreux investisseurs ont préféré reporter, voire abandonner, leurs projets d’acquisition, entraînant une baisse significative de la production de logements locatifs privés. Cette contraction de l’offre intervient pourtant dans un contexte de forte demande, notamment dans les zones tendues, accentuant la pénurie de logements disponibles et la pression sur les loyers.
Une réponse politique à la crise du logement
Face à ce constat, le gouvernement a affiché une volonté claire de réengager les investisseurs privés dans la production et la mise sur le marché de logements locatifs. L’investissement locatif est en effet considéré comme un pilier essentiel de la politique du logement, complémentaire du logement social et indispensable pour répondre aux besoins des classes moyennes.
Intégré dans le texte du Budget 2026, le nouveau dispositif porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé, s’inscrit dans cette logique de relance.
L’objectif est double : restaurer la confiance des investisseurs grâce à un cadre fiscal plus cohérent et durable, tout en augmentant rapidement l’offre locative afin de fluidifier le marché.
Le dispositif Jeanbrun se veut ainsi une réforme structurelle comme un socle stable pour l’investissement locatif privé des prochaines années.
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Que contient le futur dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, intégré au projet de loi de finances pour 2026, marque une rupture assumée avec les anciens mécanismes de défiscalisation, à commencer par le Pinel. Là où ce dernier reposait sur une réduction d’impôt conditionnée à un zonage strict, le nouveau dispositif privilégie une approche plus patrimoniale en intégrant l’amortissement fiscal du bien immobilier.
Concrètement, le dispositif Jeanbrun permettra aux futurs bailleurs privés de déduire chaque année une partie de la valeur du logement de leurs revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable.
Taux d’amortissement selon les types de biens
Trois niveaux d’amortissement ont été définis pour le neuf ainsi que l’ancien à rénover, inclus dans le dispositif.
Pour le logement neuf :
- 3.5 % / an pour les logements à loyer intermédiaire dans une limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal
- 4.5 % / an pour les logements sociaux dans une limite de 10 000 € par an et par foyer fiscal
- 5.5 % / an pour les logements sociaux dans une limite de 12 000 € par an et par foyer fiscal
Pour l’ancien à rénover :
- 3 % / an pour les logements à loyer intermédiaire
- 3.5 % / an pour les logements sociaux
- 4 % / an pour les logements très sociaux
L’amortissement dans l’ancien est limité à 10 700 € / an pour tous les types de bien. Toutefois, les travaux de rénovation énergétique ouvrent droit à une imputation jusqu’à 21 400 € par an de déficit foncier sur les revenus globaux.
Le montant des amortissements pratiqués ne peut dépasser la valeur du bien majorée du montant des travaux effectués.
Intégration du déficit foncier
L’intégration du déficit foncier, combiné au mécanisme de l’amortissement, rend le dispositif Jeanbrun particulièrement avantageux fiscalement et inédit dans l’immobilier locatif. Les investisseurs pourront reporter un montant annuel de 10 700 € dans leurs revenus globaux, ce qui permet de réduire davantage la base taxable à l’impôt sur le revenu (IR).
Conditions d’accès
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l’investisseur doit respecter un certain nombre de conditions :
- Engagement de location du bien sur 9 ans minimum
- Mise en location du bien en tant que résidence principale
De plus, le dispositif s’adresse aux biens qui, à compter du 1er janvier 2026 :
- sont acquis neufs ou en état futur d’achèvement
- font l’objet d’une demande de dépôt de permis de conduire
- sont soumis à des travaux de rénovation lourde avec un montant représentant au moins 30 % de l’acquisition
Bon à savoir
Le dispositif Jeanbrun n’est pas conditionné à un zonage selon la tension location du territoire, comme ce fut le cas pour la loi Pinel. L’ensemble du territoire est éligible à ce nouveau levier d’investissement.
Mise en avant du logement abordable
Une des conditions majeures pour bénéficier de l’avantage fiscal qu’est l’amortissement est de cibler le logement abordable. Le dispositif s’adresse uniquement à 3 types de logements :
- les logements à loyer intermédiaire : à mi-chemin entre le parc privé et le logement social pour les ménages trop élevés pour le logement social mais insuffisants pour le parc privé
- les logements sociaux : développé par des sociétés d’économie mixte ou organismes HLM à destination des ménages aux revenus modestes
- les logements très sociaux : type de HML financé par le dispositif du prêt locatif aidé d’intégration (PLAI)
Le plafond de loyer à respecter se base sur le référentiel du dispositif Loc’Avantages définissant les grandes lignes de la location abordable. Le Loc’Avantages définit 3 niveaux :
- Loc1 : le logement doit être loué 15 % moins cher que le marché
- Loc2 (logements sociaux) : le logement doit être loué 30 % moins cher que le marché
- Loc3 (logements très sociaux) : le logement doit être loué 45 % moins cher que le marché
De ce fait, un plafond de loyer par m2 est à respecter bien que le dispositif immobilier soit élargi à l’ensemble du territoire :
| Zone | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Abis | 19.51 € | 13.68 € | 10.93 € |
| A | 14.49 € | 10.17 € | 8.12 € |
| B1 | 11.68 € | 8.20 € | 6.55 € |
| B2 | 10.15 € | 7.12 € | 5.69 € |
| C | 10.15 € | 6.15 € | 4.91 € |
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Dispositif Jeanbrun : exemple d'amortissement
Prenons le cas d’une acquisition à 250 000 € d’un bien intermédiaire d’une surface de 60 m2 en zone A. Le plafond de loyer au m2 est de 14.49 €. Le montant du loyer est de 869.4 € par mois, ce qui représente 10 432.8 € à l’année.
Le nouveau mécanisme d’amortissement introduit dans ce statut de bailleur privé permet d’amortir la valeur du bien à 80 %, ce qui n’était pas possible auparavant dans le logement nu.
La valeur amortissable est la suivante :
- taux à 3.5 % (logement neuf intermédiaire)
- Prendre 80 % de la valeur du bien : (250 000 * 0.8) = 200 000 €
- (200 000 * 0.035) = 7 000 €
L’investisseur peut donc amortir 7 000 € par an.
Voici ce que cet amortissement peut apporter en gain d’impôt sur la base imposable à l’IR sur un an et 9 ans (période de base requise pour louer) :
| Tranche Marginale d'Imposition | Gain d'impôt par an | Gain d'impôt sur 9 ans |
|---|---|---|
| 11 % | 770 € | 6 930 € |
| 30 % | 2 100 € | 18 900 € |
| 41 % | 2 870 € | 25 380 € |
| 45 % | 3 150 € | 28 350 € |
Pour une tranche marginale d’imposition à 41 %, le gain d’impôt est de 25 380 € sur 9 ans.
Quels sont les impacts attendus du dispositif Jeanbrun ?
Au-delà de l’enjeu fiscal, le dispositif Jeanbrun poursuit un objectif macroéconomique majeur : relancer la production et la mise sur le marché de logements locatifs privés.
Cette relance est particulièrement attendue dans les zones où la tension locative est la plus forte, notamment dans les principales agglomérations et les bassins d’emploi dynamiques. En favorisant à la fois le neuf et la rénovation de l’ancien, le dispositif entend agir sur plusieurs leviers : construction, réhabilitation, performance énergétique et remise en location de biens vacants.
Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a ainsi récemment déclaré à l’AFP que « ce dispositif va créer un choc d’offre et permettre de construire près de 50 000 logements supplémentaires par an ».
Quelle suite pour ce dispositif fiscal ?
Ce mardi 20 janvier, le Premier Ministre Sébastien Lecornu a déclenché le 49.3 afin de d’accélérer l’adoption de la partie « dépenses » du Budget 2026. L’entrée en vigueur du dispositif devrait intervenir d’ici le mois de février 2026.