Groupement Foncier Viticole (GFV)

Objectif

Des particuliers, en nombre limité, se regroupent pour acquérir une propriété viticole. Son exploitation est confiée, par bail à long terme, à un exploitant choisi pour son savoir-faire technique et commercial.

Il s’agit d’un placement immobilier original de diversification à long terme alliant stabilité, plaisir et avantages fiscaux.

Quels sont les avantages d'investir dans un GFV ?

L’associé perçoit, chaque année, les revenus issus du fermage, en proportion du nombre de parts détenues. Ces revenus sont fonction de l’évolution de la valeur du vin et de l’appellation d’origine contrôlée considérée. Cette valeur est ajustée chaque année et entérinée par arrêté préfectoral.
Unique pour un placement, le Patrimoine Foncier Viticole offre la possibilité d’acquérir chaque année du vin à un tarif “propriétaire” (sauf circonstances exceptionnelles : conditions climatiques). Cette possibilité permettant d’améliorer sensiblement la rentabilité, est laissée à la discrétion de l’associé.
Au-delà de la satisfaction de devenir propriétaire viticole, le GFV satisfait les plaisirs épicuriens de ses associés et de leurs proches.

Quels sont les caractéristiques du GFV ?

Le Groupement Foncier Viticole est un groupement de propriétaires de foncier agricole non exploitant, liés par un bail rural à long terme. La gestion de l’activité est confiée à un exploitant sélectionné pour son savoir-faire et ses habilités commerciales.

Le but de cette structure est la mise en valeur d’un domaine viticole à travers un placement patrimonial pérenne. Cet outil de diversification permet d’investir dans un actif immobilier ludique, qui fait sens.

L’acquéreur de parts de GVF dit « Associé » choisit ainsi de promouvoir des AOP reconnues, gages d’un investissement tangible.

Dispositif de transmission patrimoniale, il rapporte annuellement à l’associé, le fruit des revenus du fermage, proportionnellement au nombre de parts acquises. Cet apport suit les évolutions de la valeur inhérente au vin AOP concerné. Cette dernière est fixée chaque année et validée par arrêté préfectoral. Chaque Associé peut vendre quand il le souhaite tout ou partie des parts. Cette cession s’effectue sur la base du prix de cession conseillé chaque année par la Gérance.

Enfin, le GFV offre un avantage fiscal de taille : il donne accès à une importante exonération d’IFI.

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La rémunération

Les revenus sont variables et essentiellement fonction des fermages perçus par le Groupement, soit environ 1,5 % à 3,5 % du capital souscrit. Ils sont distribués au prorata de la participation de chaque associé au cours du 1er trimestre suivant l’exercice clôturé. Les revenus évoluent chaque année en fonction de la valeur du vin de l’appellation.

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GFV & Fiscalité

Fiscalité des revenus fonciers

L’imposition se fait sur les revenus perçus. Il existe deux régimes d’imposition sur le placement dans un GFV :

Le régime du micro-foncier : il correspond à celui des contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15.000 €. Il s’applique sur les revenus issus de la détention de parts de GFV sous certaines conditions, et permet de bénéficier d’une déduction forfaitaire de 30 %.
Le régime réel d’imposition : ici, la quote-part de fermage perçue par chaque associé est imposable au titre revenus fonciers et déduction des impôts fonciers, des frais de gestion et d’autres charges fiscalement déductibles.

Fiscalité des revenus financiers

Ces revenus seront soumis au barème de l’impôt (+ les prélèvements sociaux : CSG, CRDS)

Fiscalité sur les plus-values

En cas de vente, la plus-value est soumise au régime particulier des plus-values immobilières des particuliers.

Fiscalité sur les successions et donations

Les mutations à titre gratuit seront exonérées des droits sur les successions et donations jusqu’à 75 % dans la limite de 101.897 € par bénéficiaire, et jusqu’à 50% au-delà. Cet avantage est réservé aux parts détenues depuis plus de deux ans Le bénéfice de cette exonération est accordé aux parts détenues depuis plus de deux ans (ce délai n’étant toutefois pas requis pour les parts attribuées en rémunération d’apports d’immeubles lors de la constitution du Groupement), et si le bien reste la propriété du bénéficiaire de la transmission à titre gratuit, durant une durée de 5 ans à compter de cette transmission.

Fiscalité sur l’IFI

Investir dans un GFV donne droit à une exonération d’IFI à hauteur de 75% pour une valeur totale de parts de 101,897 euros maximum. Lorsque le seuil des 101,897 euros est dépassé, l’allégement fiscal ne s’applique plus qu’à 50% sur la valeur des parts. La condition d’accession à ce dégrèvement est une détention des parts datant d’au moins deux ans (soit d’avant le 1er janvier 2017 pour l’ISF 2019). Dans le cas d’un investissement effectué fin 2018, le dédommagement fiscal lié à l’IFI sera effectif en 2021.

Ce système d’exonération reprend à l’identique celui qu’induisait l’ISF précédemment.

FAQ : le GFV

Qu’est-ce qu’un GFV (Groupement Foncier Viticole) ?

Un GFV est une société civile constituée par des personnes physiques pour acquérir collectivement des parcelles viticoles, lesquelles sont ensuite données en bail à long terme à un exploitant professionnel. Les investisseurs deviennent associés via l’achat de parts et perçoivent des revenus fonciers, souvent sous forme de bouteilles de vin ou de numéraire.

Comment fonctionne un GFV ?

Le GFV est formé exclusivement de personnes physiques, avec un nombre limité d’associés pour créer une société qui assurera la gestion des vignobles : sélection, gestion financière, suivi réglementaire, etc. L’exploitation des vignes est ensuite confiée à un viticulteur via un bail rural de longue durée (généralement 18 à 25 ans).

Quels sont les avantages fiscaux du GFV ?

L’investissement dans un groupement forestier viticole présente plusieurs avantages :

Exonération IFI : en général, 75 % d’exonération de la valeur des parts, dans certaines limites, après au moins deux ans de détention, voire plus selon les montants
Droits de succession/donation : abattement similaire (généralement 75 % puis 50 %) pour les parts détenues de deux à cinq ans
Fiscalité des revenus fonciers : possibilité d’opter entre régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) ou régime réel permettant de déduire les charges (taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion…)
Plus-values immobilières : abattement progressif jusqu’à une exonération totale au bout de 22 ans de détention, mais prélèvements sociaux restent applicables jusqu’à 30 ans

Quels sont les critères pour adhérer à un GFV ?

Souscription limitée aux personnes physiques avec un nombre restreint d’associés par société
Ticket d’entrée variable, généralement entre 5 000 € et 50 000 €
Engagement à long terme, avec très faible liquidité : la revente des parts peut prendre du temps et dépend souvent du marché secondaire

Avertissement : cette page ne doit pas être considérée comme une sollicitation, un conseil en investissement, une recommandation ou une offre de souscrire ou de conclure une quelconque opération sur cet instrument financier et n’emporte aucun engagement contractuel de la part de Valority. L’investissement dans les produits financiers comporte des risques et notamment un risque de perte en capital, partielle ou totale, risque que vous acceptez en cas d’investissement et que vous devez être financièrement en mesure de supporter. Au regard de ces risques, tout Investisseur potentiel doit disposer des connaissances et de l’expérience nécessaires pour évaluer les caractéristiques et les risques liés à chaque opération. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.