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Qu'est-ce qu'un club deal immobilier ?
La diversification est souvent au cœur des stratégies patrimoniales pour ceux qui ont construit une base solide. Pour les investisseurs souhaitant aller plus loin et qui s’interrogent sur des solutions plus ciblées, le club deal immobilier apparait comme une réponse concrète.
Ce levier d’investissement, réalisé en groupe, permet d’acquérir un ou plusieurs actifs immobiliers pour en générer un rendement. Cette approche peut offrir des opportunités intéressantes, à condition d’en comprendre le fonctionnement.
Dans cet article, nous vous proposons une lecture claire du club deal immobilier. L’objectif est de vous aider à déterminer s’il peut trouver sa place dans votre stratégie de diversification patrimoniale.
Sommaire
Club deal immobilier : définition
Un club deal est une forme d’investissement collectif qui consiste à réunir plusieurs investisseurs autour d’un même projet d’acquisition immobilière. Les opérations pour acquérir les actifs immobiliers visés par le club deal sont ambitieuses et concernent essentiellement l’immobilier commercial.
Concrètement, ce type d’investissement repose sur une mutualisation des apports financiers. Chaque investisseur apporte une partie du capital nécessaire à l’acquisition ou au développement du bien. Ensemble, les investisseurs détiennent le projet, généralement via une structure juridique dédiée (SCI, SAS, etc.), créée uniquement pour cette opération.
En résumé, le club deal c'est :
- Un projet immobilier ciblé (immeuble, bureaux, commerce, opération de rénovation, etc.)
- Un nombre limité d’investisseurs
- Un horizon de détention défini à l’avance
- Un objectif de valorisation et de revente ou de perception de revenus
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Comment fonctionne
un club deal immobilier ?
Le fonctionnement d’un club deal repose sur une organisation précise, pensée dès le lancement du projet. Chaque étape est définie en amont afin de donner de la visibilité aux investisseurs.
Tout commence par la sélection de l’actif. Il s’agit principalement d’immeubles de bureaux ou de commerces. Le projet est analysé sur plusieurs critères, comme l’emplacement et l’environnement commercial afin d’en évaluer le potentiel.
À l’issue de la période d’investissement définie en amont, le bien est revendu ou restructuré. Les gains éventuels sont alors répartis entre les investisseurs, au prorata de leur participation.
Le rendement peut être issu :
- des revenus locatifs perçus via la mise en location des baux : on parle dès lors de clubs-deals de distribution. Le rendement repose dès lors sur la gestion de l’actif dans la durée.
- de la plus-value générée à la revente des locaux : on parle de clubs deal de capitalisation. Ils opèrent des actions de transformation ou de mise à neuf des actifs.
Club-deal immobilier et SCPI :
quelles sont les différences ?
Les club-deals et la SCPI reposent tous deux sur un principe d’investissement collectif.
Pourtant, leur logique et leur place dans une stratégie patrimoniale sont très différentes.
Niveau de mutualisation différent
La SCPI investit dans un large portefeuille de biens immobiliers. Le risque est réparti sur de nombreux actifs et locataires. À l’inverse, le club-deal se concentre sur un projet précis ou un nombre limité d’actifs, ce qui offre plus de lisibilité, mais aussi une concentration du risque.
De plus, l’investissement en SCPI inclus que vous investissiez dans un fonds déjà en place avec une pluralité d’actifs immobiliers.
Horizon d’investissement qui varie
La SCPI s’inscrit généralement dans une logique de long terme, avec des revenus potentiels réguliers. Le club-deal fonctionne sur une durée définie à l’avance, souvent liée à une stratégie de valorisation ou de revente.
Liquidité moins avantageuse
Les parts de SCPI restent plus facilement cessibles. En club-deal immobilier, les capitaux sont immobilisés jusqu’à la fin du projet, ce qui suppose une capacité à se projeter sans besoin de liquidité immédiate.
Quels sont les avantages des club deals immobiliers ?
Le club deal immobilier présente plusieurs atouts pour des investisseurs qui souhaitent diversifier leur stratégie patrimoniale.
Le premier avantage permet d’accéder à des projets d’acquisition ciblés. En se regroupant, les investisseurs peuvent participer à des opérations de taille plus importante ou plus spécifiques que celles accessibles en individuel. Cela permet de se positionner sur des actifs sélectionnés pour leur potentiel.
Il offre également une mutualisation des investissements. Chaque participant engage un montant défini en amont tout en bénéficiant d’un projet structuré. Cette logique collective facilite l’accès à des opportunités qui resteraient autrement difficiles à atteindre.
Autre point clé : la visibilité sur la stratégie d’investissement. Le projet, sa durée et son objectif sont définis dès le départ. Cette transparence permet de mieux comprendre ce que l’on finance
Quels sont les risques à connaître avant d’investir ?
Comme tout investissement immobilier, le club deal immobilier comporte des risques qu’il est important d’identifier avant de s’engager. Les comprendre permet d’évaluer si ce type de placement est cohérent avec votre situation patrimoniale.
La liquidité des fonds est particulièrement faible sur ce type de projets. Ils sont immobilisés pendant toute la durée du projet. Il n’est généralement pas possible de récupérer son capital avant la fin de l’opération. Ce facteur doit être anticipé dans votre stratégie globale.
Contrairement à des solutions très mutualisées, le capital est engagé sur un nombre limité d’actifs, voire un seul. Cette concentration peut amplifier l’impact d’un aléa si le projet ne se déroule pas comme prévu.
Les modalités de financement d'un club deal
Dans la majorité des cas, les investisseurs participent au club deal immobilier par un apport en capital. Chacun investit un montant défini à l’avance, en fonction du budget global du projet et du nombre de participants.
Cet apport constitue la base du financement. Il permet de :
- sécuriser l’opération dès son lancement
- répartir l’effort financier entre plusieurs investisseurs
- limiter l’exposition individuelle sur un projet unique
Le ticket d’entrée peut varier sensiblement selon les opérations.
Pourquoi se faire accompagner par Valority avant d’investir dans un club deal immobilier ?
L’approche de Valority repose avant tout sur une vision globale du patrimoine. Avant de vous proposer une solution, nos conseillers prennent le temps de comprendre votre situation, vos objectifs et vos contraintes. Cette étape est essentielle pour vérifier si ce type de placement est réellement cohérent avec votre stratégie de diversification.
Chaque mécanisme est expliqué simplement, chaque point de vigilance est clarifié. L’objectif est de vous permettre de comprendre ce que vous envisagez d’investir, afin de prendre vos décisions en toute connaissance de cause.
Enfin, Valority s’inscrit dans une relation de long terme. L’accompagnement ne se limite pas à une décision ponctuelle. Il s’intègre dans une réflexion patrimoniale durable, avec des ajustements possibles en fonction de l’évolution de votre situation personnelle, professionnelle ou fiscale.
Article écrit le 02/01/2026 par
En tant que Directeur Commercial chez Valority, mon rôle est d’animer le projet du groupe sur ce territoire, de repérer et faire évoluer mes collaborateurs. Je continue à chercher des talents, des personnes ambitieuses, passionnées par la relation client.
Si vous partagez cette devise « la différence entre ce que tu as et ce que tu veux, c’est ce que tu fais » nous sommes faits pour nous rencontrer.
Avertissement : cette page ne doit pas être considérée comme une sollicitation, un conseil en investissement, une recommandation ou une offre de souscrire ou de conclure une quelconque opération sur cet instrument financier et n’emporte aucun engagement contractuel de la part de Valority. L’investissement dans les produits financiers comporte des risques et notamment un risque de perte en capital, partielle ou totale, risque que vous acceptez en cas d’investissement et que vous devez être financièrement en mesure de supporter. Au regard de ces risques, tout Investisseur potentiel doit disposer des connaissances et de l’expérience nécessaires pour évaluer les caractéristiques et les risques liés à chaque opération. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.