Nue propriété : avantages et conditions

Dans le cadre d'un investissement immobilier, vous avez la possibilité de bénéficier d'un plan de défiscalisation intéressant : la nue-propriété. Par son système sécurisé (conditions d'application relativement strictes), le dispositif attire chaque année de nouveaux investisseurs, séduits à l'idée de bénéficier des avantages proposés par ce type de fiscalité.

Quel est le fonctionnement de la nue-propriété ?

La nue-propriété, apparue au début des années 2000, s'adresse principalement à des personnes soumises à une importante pression fiscale et n'ayant pas de besoins immédiats de revenus. Elle permet à l'investisseur d'acquérir un bien séparé de ses droits initiaux.

Ces derniers correspondent aux :
  • Droit de disposition du bien : achat et revente du bien
  • Droit d'usage du bien : droit de résidence
  • Droit de perception des revenus : encaissement des loyers

Dans les faits, le propriétaire (ou nu-propriétaire) fait l'acquisition des murs et confie la jouissance du bien (l'usufruit) à une tierce personne (l'usufruitier). La séparation des droits entre les 2 parties donne lieu au démembrement temporaire de la propriété. Ci-dessous, le tableau récapitulant le démembrement des droits attribués au nu-propriétaire et à l'usufruitier :

Droits liés au bien Nu propriétaire Usufruitier
Disposition du bien Oui Non
Utilisation du bien Non Oui
Perception des revenus Non Oui
 

Quelles sont les règles à respecter ?

Les conditions d'établissement d'un contrat de nue propriété en bonne et due forme sont les suivantes :
  • Déterminer une période d'usufruit temporaire comprise entre 15 et 20 ans (les durées sont relativement flexibles).
Concernant l'usufruitier :
  • S'engager à fournir une caution lors de l'entrée en jouissance
  • Conserver la substance du bien tout au long de la durée du démembrement
  • Supporter toutes les petites réparations ainsi que l'entretien du logement
  • S'acquitter de la taxe foncière
À noter que l'usufruitier peut mettre le bien en location sans l'accord du propriétaire (sauf cas exceptionnels).
 
nue propriété fiscalité
 

Avantages de la fiscalité en nue-propriété

L'investissement en nue-propriété octroie de nombreux avantages à l'investisseur :

D'abord, le dispositif lui permet de diversifier son patrimoine et de s'aménager un complément de retraite sans impacter sa fiscalité (et donc son impôt sur la fortune). En effet, c'est l'usufruitier qui devra se conformer aux obligations déclaratives du logement étant donné que c'est lui qui en perçoit les revenus.

Ensuite, l'acquisition du bien peut être effectuée à l'aide d'une décote de 40% du prix d'achat du bien initial. La réduction est calculée sur la base des loyers perçus par l'usufruitier tout au long de la durée de démembrement.

Si l'investisseur engage un crédit dans le cadre de son acquisition, il peut déduire les intérêts d'emprunts des revenus fonciers perçus sur d'autres biens.

Enfin, il ne sera soumis à aucune contrainte de gestion locative pendant toute la durée de l'usufruit.

Que se passe-t-il à la fin de l'usufruit ?

Une fois la période de démembrement du bien terminée, le nu-propriétaire redevient plein propriétaire sans y payer les droits de mutation. Il disposera à nouveau de tous les droits liés au logement et pourra en disposer comme bon lui semble. Il pourra par exemple décider de le louer et d'y percevoir des revenus locatifs ou d'y habiter et de s'en servir comme résidence principale ou secondaire.

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