Investir en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) offre de nombreux avantages fiscaux, dont un particulièrement attractif : la récupération de la TVA. En effet, en achetant un bien éligible en résidence de services, vous pouvez récupérer jusqu’à 20% du prix d’achat sous certaines conditions. Une opportunité intéressante pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif !
Avec plus de 15 ans d’expertise dans le secteur de l’investissement en résidence étudiante sous le statut LMNP, nous répondons à toutes vos questions sur le sujet : comment fonctionne cette récupération de TVA ? Quelles sont les conditions à respecter ? Quelles démarches entreprendre pour en bénéficier ?
Sommaire
Qu’est-ce que la récupération de TVA en LMNP ?
La récupération de TVA en LMNP permet aux investisseurs de récupérer 20 % du prix d’achat de leur bien immobilier lorsqu’il est acheté neuf en résidence de services. Cela permet à l’investisseur de réduire le coût réel de l’investissement et d’atteindre une rentabilité nette plus intéressante. Cette exonération fiscale est possible, car l’État considère que ces logements remplissent une fonction économique similaire à celle d’un établissement hôtelier, sous certaines conditions.
Exemple chiffré du remboursement de la TVA avec le statut LMNP
Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète un bien neuf dans une résidence étudiante sous le statut LMNP.
- Prix d’achat TTC du bien : 180 000 €
- Montant de la TVA (20%) : 36 000 €
- Prix HT du bien (hors TVA) : 144 000 €
Après la signature de l’acte authentique et la demande de remboursement effectuée auprès du centre des impôts, l’investisseur peut récupérer la totalité des 36 000 € de TVA en environ 3 à 6 mois.
L’investisseur bénéficie ainsi d’un coût net d’acquisition réduit et optimise sa rentabilité locative dès la première année.
Comment utiliser la TVA récupérée pour optimiser son investissement ?
- Si l’achat du bien a été financé par un prêt immobilier, la TVA récupérée peut être utilisée pour rembourser par anticipation une partie du capital restant dû. Cela permet de réduire le montant des intérêts bancaires et d’améliorer la rentabilité nette de l’investissement.
- Les 20 % de TVA récupérés peuvent être utilisés pour acquérir un second bien immobilier et ainsi diversifier son patrimoine locatif. L’investisseur peut ainsi créer un effet de levier et maximiser ses revenus locatifs.
Quelles sont les conditions pour récupérer la TVA en LMNP ?
Si la récupération de la TVA en LMNP est une opportunité fiscale intéressante, elle est toutefois soumise à plusieurs conditions. Voici les principaux critères à respecter pour en bénéficier.
L’achat d’un bien en résidence de services
L’investissement doit concerner un logement situé dans une résidence de services. Ces résidences doivent proposer au moins trois des services para-hôtelier suivants :
- Accueil des locataires,
- Fourniture de linge,
- Entretien ménager,
- Service de petit-déjeuner.
On retrouve ce type de biens dans les résidences étudiantes, seniors, de tourisme ou EHPAD.
La signature d’un bail commercial avec un exploitant
L’investisseur sous le statut de loueur meublé non professionnel doit signer un bail commercial avec un gestionnaire professionnel, qui se chargera de la gestion du bien et du versement des loyers. Ce bail assure une stabilité locative et garantit une gestion simplifiée pour le propriétaire.
Chez Valority le bail commercial a une durée de 10 ans. Pendant ces dix années, vous vous assurez de percevoir vos loyers même en cas de vacance locative et vous n’avez pas à vous soucier de la gestion locative du bien.
Un engagement de mise en location d’au moins 20 ans
Pour éviter de rembourser la TVA récupérée, l’investisseur doit conserver le bien en location pour une durée minimale de 20 ans sous le régime LMNP. En cas de revente anticipée, l’administration fiscale exigera un remboursement de la TVA au prorata du nombre d’années restantes.
L’inscription en tant que loueur en meublé non professionnel
Avant de pouvoir faire une demande de récupération de TVA, le propriétaire doit effectuer une déclaration d’activité LMNP dans les 15 jours suivant la mise en location de son bien, en s’enregistrant auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Cette étape lui permettra d’obtenir un numéro SIRET. La procédure peut être effectuée en ligne sur le site de l’INPI.
Pour rappel, les conditions d’éligibilité au statut LMNP sont les suivantes :
- Les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000€ ou 50% des revenus globaux du foyer fiscal
- La location meublée ne doit pas être l’activité principale du foyer fiscal
Comment récupérer la TVA lors d'un investissement en LMNP ?
Après avoir déclaré son activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) via le formulaire P0i, l’investisseur doit également demander un numéro de TVA intracommunautaire auprès du Service des Impôts des Entreprises compétent.
Comment obtenir un numéro de TVA intracommunautaire ?
- Après validation du formulaire P0i, l’administration fiscale attribue un numéro de SIRET.
- Ensuite, l’investisseur doit envoyer une demande d’assujettissement à la TVA au SIE, accompagnée d’une copie du bail commercial signé avec le gestionnaire.
- Une fois la demande traitée, l’administration délivre un numéro de TVA intracommunautaire, indispensable pour déposer le formulaire 3519-SD et obtenir le remboursement de la TVA.
Comment demander la récupération de la TVA immobilière ?
- Quel formulaire ? il est nécessaire de remplir le formulaire 3519-SD. Vous devez joindre au formulaire les documents suivants :
- une copie de l’acte notariée précisant le montant HT et TTC de votre acquisition immobilière
- la copie du bail commercial
- le décompte du notaire dans lequel sera indiqué le montant de la TVA réglé
- Quand l’envoyer ? Dès la réception de l’acte authentique d’achat du bien et après paiement de la TVA au promoteur.
- Où l’envoyer ? Au centre des impôts le plus proche du lieu où se situe votre bien.
- Délai de remboursement ? Environ 3 à 6 mois après validation de la demande par l’administration fiscale.
Pourquoi se faire accompagner par Valority ?
Les notions de LMNP et TVA peuvent sembler complexe, notamment avec les évolutions législatives qui impactent le marché de l’investissement immobilier. Avec plus de 15 ans d’expérience dans l’investissement en résidence étudiante sous le statut LMNP, Valority accompagne les investisseurs dans toutes les étapes de leur projet LMNP, en leur garantissant un investissement sécurisé et rentable.
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- D’une éligibilité à la récupération de la TVA, sous réserve de remplir les conditions LMNP.
