Dans un contexte marqué par la crise du logement, la hausse des taux d’emprunt et la fin du dispositif Pinel, les pouvoirs publics cherchent à relancer l’investissement locatif. C’est dans cette dynamique que s’inscrit la création d’un nouveau statut de bailleur privé, un dispositif fiscal et réglementaire en cours de définition, qui pourrait bien rebattre les cartes du marché locatif à partir de 2026.
Ce nouveau statut, destiné aux propriétaires particuliers non professionnels, vise à offrir un cadre fiscal avantageux, à stimuler la construction de logements, et à favoriser l’accessibilité au logement pour les ménages modestes, tout en intégrant des exigences environnementales renforcées.
Mais que recouvre exactement ce statut ? Quels sont ses avantages, ses conditions d’accès, ses implications fiscales, et ses limites ? Voici ce qu’il faut retenir !
Quel est le calendrier législatif ?
Ce nouveau statut est encore en cours de préparation du côté de l’exécutif, qui souhaite l’intégrer à la future loi de finances pour 2026. Ce mardi 20 mai 2025, la ministre du Logement Valérie Létard a réuni les acteurs du secteur pour aborder la mise en place de ce dispositif. Elle en a également profité pour rappeler les principaux objectifs :
- Redonner envie d’investir dans un logement en rendant l’investissement locatif plus incitatif à la mise en location de longue durée
- Récréer de la confiance, en concevant un cadre fiscal simple, stable et pérenne
- Agir vite dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026
Voici les étapes clés :
Mars 2025 : lancement d’une mission d’information parlementaire pilotée par Éric Lombard et Amélie de Montchalin.
Juin 2025 : publication attendue du rapport final, qui précisera le cadre juridique, fiscal et technique du statut.
Fin 2025 – Début 2026 : probable intégration au projet de loi de finances 2026, avec une entrée en vigueur effective dans le courant de l’année.
Les informations ci-dessous sont donc encore à un stade conditionnel !
Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?
Le statut de bailleur privé désigne un nouveau cadre juridique et fiscal conçu pour les propriétaires particuliers mettant un ou plusieurs biens immobiliers en location à titre non professionnel. Contrairement aux bailleurs sociaux ou institutionnels (banques, compagnies d’assurance, foncières), les bailleurs privés gèrent souvent leurs biens directement ou via une société civile immobilière (SCI), avec une logique de constitution de patrimoine et de revenus complémentaires.
Un dispositif en construction pour 2025-2026
Envisagé dans le cadre du projet de loi de finances 2026, le statut de bailleur privé est une réponse directe à la fin du dispositif Pinel et à la désertification locative observée dans certaines zones tendues.
Face à la chute des investissements locatifs (-40 % de ventes dans le neuf au premier trimestre 2025), le gouvernement cherche à restaurer la confiance des investisseurs privés avec un cadre plus souple, lisible et durable.
Une mission d’information parlementaire a été lancée en mars 2025 pour définir les contours précis de ce statut. Un rapport est attendu pour juin 2025, posant les bases du dispositif qui devrait être inscrit dans le projet de loi de finances suivant.
Pour quel type de bailleur ?
Le statut cible :
Les particuliers, en nom propre ou via une SCI
Les investisseurs désireux de louer des biens à loyers modérés.
Les propriétaires souhaitant se constituer un patrimoine immobilier sécurisé et rentable.
Les détenteurs de logements à rénover ou à remettre sur le marché locatif
Un projet d'investissement ?
Un conseiller vous contacte, en visio ou par téléphone, pour faire le point sur votre situation et vous proposer une solution adaptée.
Pourquoi un nouveau statut dans l'immobilier locatif ?
La création du statut de bailleur privé s’inscrit dans une volonté de réforme en profondeur du secteur locatif, confronté à une série de défis économiques, sociaux et environnementaux.
Ce dispositif vient répondre à une double urgence : relancer l’investissement locatif individuel et offrir des logements accessibles dans un marché de plus en plus tendu.
Une crise du logement aggravée
Depuis 2022, l’immobilier fait face à une crise majeur Plusieurs facteurs se conjuguent :
Hausse des taux d’emprunt, freinant l’accès à la propriété et dissuadant l’investissement.
Fin du dispositif Pinel en 2025, qui avait longtemps soutenu la construction neuve à loyers encadrés.
Tension locative généralisée, en particulier dans les grandes agglomérations et les zones d’emploi dynamiques.
Ralentissement des mises en chantier et chute de 40 % des ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers en début d’année 2025.
Face à ce constat, les fédérations professionnelles de l’immobilier et les investisseurs appellent à un nouveau cadre fiscal et réglementaire incitatif.
Un levier pour la politique du logement
Pour le gouvernement, ce statut est également un instrument stratégique pour :
Relancer la construction de 500 000 logements par an, objectif fixé par le ministère du Logement.
Réduire les inégalités d’accès au logement en favorisant la modération des loyers.
Accélérer la rénovation énergétique du parc privé, en conditionnant les avantages fiscaux à des critères de performance.
Un projet d'investissement ?
Un conseiller vous contacte, en visio ou par téléphone, pour faire le point sur votre situation et vous proposer une solution adaptée.
Les avantages du statut de bailleur privé
Pensé pour relancer l’investissement immobilier tout en rendant le logement plus accessible, le statut de bailleur privé repose sur un ensemble de mécanismes fiscaux incitatifs et d’avantages concrets.
Une fiscalité avantageuse avec l'amortissement
Le principal atout de ce nouveau statut est sa logique d’amortissement fiscal. Il est évalué à 4 % par an pendant 20 ans sur 80 % de la valeur du bien (hors terrain), permettant une réduction significative du revenu foncier imposable. Bonus fiscal supplémentaire en cas de loyers modérés (15 % sous le marché).
Déduction élargie de certaines charges :
- Intérêts d’emprunt
- Frais de gestion
Travaux de rénovation (notamment énergétique)
Charges locatives non récupérées
Cet amortissement fiscal permet une baisse effective de la pression fiscale, même pour des biens situés en zones tendues, et une rentabilité nette optimisée malgré le plafonnement des loyers.
Applicable à l’immobilier neuf comme ancien
Contrairement à la loi Pinel, souvent restreinte aux programmes neufs, le statut de bailleur privé pourra s’appliquer aussi bien :
À des logements neufs, bénéficiant des normes RE2020,
Qu’à des logements anciens, à condition qu’ils atteignent un DPE A ou B après travaux.
Objectif : ne pas restreindre l’accès au dispositif à un segment du marché, et favoriser la rénovation du parc existant, tout en répondant aux besoins locaux.
Un levier patrimonial puissant
Grâce à l’effet de levier du crédit immobilier, les investisseurs pourront :
Financer leur acquisition en partie ou en totalité via les loyers perçus,
Optimiser leur effort d’épargne, notamment pour les primo investisseurs,
Générer des revenus complémentaires une fois le prêt remboursé.
En outre, certains projets (notamment dans le neuf) peuvent bénéficier de réductions de frais de notaire (2 à 3 % en moyenne contre 7 à 8 % dans l’ancien) renforçant l’attractivité financière de l’investissement.
Conditions à respecter pour bénéficier du futur statut
Pour bénéficier du nouveau dispositif, les propriétaires devront remplir plusieurs conditions, portant à la fois sur le niveau de loyer, la performance énergétique du bien, et la régularité fiscale. Ces engagements visent à garantir un dispositif équilibré et durable, au service des locataires comme des bailleurs.
Des exigences énergétiques strictes
Le gouvernement place la transition écologique au cœur du dispositif. Pour obtenir le statut de bailleur privé, le bien immobilier devra répondre à des critères de performance énergétique :
Logement ancien : DPE A ou B obligatoire après travaux,
Logement neuf : respect de la norme RE2020.
Ces obligations visent à éliminer progressivement les passoires thermiques.
Des loyers inférieurs au prix du marché
Pour accéder au statut, le bailleur doit s’engager à pratiquer des loyers modérés. Ce plafonnement permet de :
Rendre le logement accessible aux classes moyennes et ménages modestes,
Réduire la vacance locative, les logements à loyer modéré étant plus facilement loués,
Contribuer à la régulation des prix dans les zones tendues.
Cette condition ouvre droit à un bonus fiscal, avec un taux d’amortissement majoré pour les loyers inférieurs de 15 % au prix du marché.
Déclaration et régime fiscal à respecter
Les revenus locatifs doivent être déclarés correctement selon la nature du bien et les recettes perçues. Le formulaire 2044-EB est obligatoire chaque année pour bénéficier du dispositif.
| Location meublée | Location nue | |
|---|---|---|
| Recettes < 77 700 € / an | régime micro-BIC | régime micro-foncier |
| Recettes > 77 700 € / an | régime réel BIC | régime réel foncier |
J'ai réuni l’ensemble des acteurs du logement pour faire le point sur l’avancement de la mission sur le statut du bailleur privé, une réforme attendue de longue date.
— Valérie Létard (@valerieletard) May 20, 2025
Notre objectif est clair : relancer de manière pérenne l’investissement locatif pour produire davantage de… pic.twitter.com/bvK5SILQRD
