L'essentiel à retenir
- Nantes est éligible à la loi Jeanbrun. Le dispositif s’applique partout en France : aucune condition de zonage ne conditionne l’accès.
- Nantes relève de la zone A. Cette zone géographique ne détermine pas l’éligibilité, mais les plafonds de loyer et de ressources à respecter.
- Le principe : amortir chaque année une fraction de la valeur de votre bien (jusqu’à 5,5 %) et la déduire de vos revenus fonciers.
- L’engagement : louer nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans, au régime réel d’imposition.
- Pour qui : plutôt les foyers dont la tranche marginale d’imposition atteint 30 %, visant un logement neuf ou ancien rénové dans la métropole nantaise.
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier neuf à Nantes et vous vous demandez comment la loi Jeanbrun s’y applique ? Bonne nouvelle : Nantes est pleinement éligible au dispositif. Successeur du Pinel depuis 2026, la loi Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement qui vous permet de déduire chaque année une partie de la valeur de votre bien de vos revenus fonciers.
Reste à comprendre ce que la loi Jeanbrun à Nantes implique concrètement : la zone dont dépend la ville, les plafonds à respecter, les conditions d’accès et le potentiel réel du marché locatif local. Ce guide fait le point, section par section, pour vous permettre de décider en connaissance de cause.
Qu'est-ce que la loi Jeanbrun et que change-t-elle à Nantes ?
La loi Jeanbrun est un régime fiscal qui permet de déduire chaque année un amortissement de votre bien locatif de vos revenus fonciers. Instauré par la loi de finances 2026 et entré en vigueur le 21 février 2026, ce dispositif succède au Pinel, éteint fin 2024. Il est aussi appelé « statut du bailleur privé » ou « dispositif Relance Logement » : trois noms pour un même mécanisme. À Nantes comme partout en France, il redéfinit la logique de l’investissement locatif neuf.
Un mécanisme d'amortissement fiscal
Le changement est profond : on passe d’une réduction d’impôt forfaitaire à une logique comptable d’amortissement. Là où le Pinel accordait une ristourne fiscale calculée sur le prix d’achat, la loi Jeanbrun vous laisse amortir le bien, comme le ferait une entreprise pour un actif.
Concrètement, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du logement (hors terrain) de vos revenus fonciers. La base d’amortissement porte sur 80 % du prix d’acquisition, à un taux annuel compris entre 3,5 % et 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué. Ce mécanisme, jusqu’ici réservé à la location meublée, devient accessible à la location nue.
Si l’amortissement dépasse vos revenus fonciers, le déficit foncier créé s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. C’est ce qui distingue la loi Jeanbrun d’un simple dispositif de défiscalisation : elle agit dans la durée, année après année, plutôt qu’au moment d’une déclaration ponctuelle.
Ce que le dispositif implique pour un investisseur nantais
Pour un investisseur nantais, la loi Jeanbrun change trois choses. D’abord, elle élargit le terrain de jeu : contrairement au Pinel et à son zonage restrictif, le dispositif s’applique à l’ensemble de la métropole nantaise, sans exclusion géographique. Ensuite, elle récompense la détention longue plutôt que la revente rapide. Enfin, elle suppose une gestion rigoureuse : le régime réel d’imposition est obligatoire et il faut tenir une comptabilité précise pour justifier les amortissements.
Cette mécanique convient particulièrement aux foyers dont la tranche marginale d’imposition atteint 30 % ou plus. À Nantes, où la demande locative reste soutenue, elle offre un cadre lisible pour construire un patrimoine tout en réduisant sa base imposable.
Nantes est-elle éligible au dispositif Jeanbrun et dans quelle zone ?
Oui, Nantes est éligible à la loi Jeanbrun, au même titre que l’ensemble du territoire. Le dispositif ne subordonne pas l’accès à un quelconque zonage. En revanche, Nantes relève de la zone A et cette classification détermine les plafonds de loyer et de ressources que vous devrez respecter.
Nantes en zone A : quels plafonds de loyer et de ressources ?
Loyer mensuel maximum = 14,64 € × surface utile × (0,7 + 19 / surface utile)Le coefficient est plafonné à 1,2, ce qui favorise les petites surfaces : pour un logement de 38 m² ou moins, il s’applique à son maximum. La surface utile correspond à la surface habitable, augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m². Prenons un T2 de 45 m² de surface utile à Nantes. Le coefficient s’élève à 0,7 + 19/45 = 1,12. Le loyer maximum atteint donc 14,64 × 45 × 1,12, soit environ 738 € par mois hors charges. À ce plafond de loyer s’ajoute un plafond de ressources : votre locataire ne doit pas dépasser un certain niveau de revenus, apprécié à la signature du bail. Ce plafond varie selon la composition du foyer et reprend le référentiel de l’ancien Pinel. Il faut le vérifier au cas par cas, dans le barème annuel de l’administration, avant de signer. Enfin, sachez que vous pouvez opter pour un loyer social ou très social, plus bas, qui ouvre droit à un taux d’amortissement supérieur. C’est un arbitrage entre rendement locatif immédiat et avantage fiscal, à trancher selon votre stratégie.
Vous êtes intéressé(e) par l’investissement en le dispositif Jeanbrun ?
Un conseiller vous rappellera rapidement pour répondre à vos questions.
Quelles conditions remplir pour investir en loi Jeanbrun à Nantes ?
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun à Nantes, vous devez acquérir un appartement en immeuble collectif neuf et conforme à la RE2020, ou ancien rénové à hauteur d’au moins 30 % du prix pour atteindre un DPE A ou B et ce, entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Vous vous engagez ensuite à le louer nu, en résidence principale, pendant neuf ans minimum, au régime réel d’imposition et dans le respect des plafonds de loyer et de ressources de la zone A.
Deux précisions utiles. L’option pour le dispositif s’exerce dès la première déclaration de revenus fonciers concernant le bien et de manière irrévocable : une omission ne se rattrape pas l’année suivante. Par ailleurs, l’investissement via une SCI reste possible, à condition qu’elle soit soumise à l’impôt sur le revenu. Les associés s’engageant alors à conserver leurs parts pendant neuf ans.
Enfin, une revente avant le terme des neuf ans entraîne la perte rétroactive de l’avantage.
Pourquoi investir avec le dispositif Jeanbrun à Nantes en 2026 ?
Nantes est un marché pertinent pour la loi Jeanbrun parce que la demande locative y dépasse structurellement l’offre : la vacance locative est tombée autour de 1,3 %, l’un des taux les plus bas de France, avec environ trois candidats pour chaque logement proposé. Cette tension, portée par plus de 55 000 étudiants et un bassin d’emploi dynamique, sécurise la mise en location, condition première pour tenir un engagement de neuf ans. Les rendements bruts s’y situent entre 4 % et 6 % selon les quartiers. Voyons ce qui nourrit cette demande, puis où elle se concentre.
Une demande locative structurellement tendue
La pression locative nantaise n’est plus conjoncturelle, elle est installée. Le marché du logement social l’illustre : on y recense près de 38 000 demandes en attente pour environ 5 000 attributions annuelles. Côté privé, un studio publié dans l’hypercentre peut recevoir plus de dix dossiers en quelques heures.
Trois moteurs alimentent cette demande. D’abord la population étudiante (plus de 55 000 inscrits entre l’université, Centrale Nantes et Audencia) qui cherche surtout des petites surfaces. Ensuite l’emploi : French Tech, numérique, industrie navale et aéronautique irriguent la métropole et attirent de jeunes actifs. Enfin le CHU, dont le transfert sur l’Île de Nantes concentre de nouveaux besoins de logement à proximité.
Un repère chiffré éclaire l’intérêt du dispositif : le loyer moyen d’un T2 nantais avoisine 730 € par mois. C’est proche du plafond intermédiaire calculé plus haut (environ 738 € pour 45 m²). Autrement dit, à Nantes, le loyer plafonné reste voisin du loyer de marché, l’écart de rendement à consentir pour respecter le plafond y est plus faible que dans les zones les plus chères.
Les secteurs à considérer
L’Île de Nantes concentre les projets structurants (CHU, écoles, programmes neufs) et une demande soutenue par les étudiants et jeunes actifs. Euronantes, le quartier d’affaires, cible plutôt les cadres. Le centre-ville offre la demande la plus forte, mais les prix d’acquisition les plus élevés, ce qui comprime le rendement.
À l’inverse, la première couronne (Rezé, Orvault, Saint-Herblain) accueille de plus en plus de ménages repoussés par les prix nantais. Les prix d’achat y sont plus accessibles et les rendements souvent supérieurs, pour une demande locative qui reste réelle. C’est un arbitrage classique entre sécurité locative du cœur de ville et rendement de la périphérie.
Quel est le prix de l'immobilier neuf à Nantes ?
Repère du marché immobilier nantais pour investir en Jeanbrun à Nantes
| Indicateur | Valeur | Portée |
|---|---|---|
| Prix moyen programmes immobiliers neufs collectifs | ≈ 4 540 €/m² (T1 2026, −6 % sur un an) | Nantes Métropole (FPI) |
| Prix moyen appartement ancien | ≈ 3 400 €/m² | Ville de Nantes |
| Loyer moyen d'un T2 | ≈ 730 €/mois | Ville de Nantes |
| Plafond de loyer Jeanbrun (intermédiaire, zone A) | 14,64 €/m², soit ≈ 738 €/mois pour 45 m² | Barème 2026 |
| Vacance locative | ≈ 1,3 % | Parmi les plus faibles de France |
| Tension locative | ≈ 3 candidats par logement | Ville de Nantes |
| Rendement locatif brut | 4 % à 6 % | Selon les quartiers |
Données 2025-2026, arrondies, à titre indicatif.
Simulation d'un investissement Jeanbrun à Nantes ?
Pour un appartement neuf de 200 000 € à Nantes financé à crédit (20 000 € d’apport, 180 000 € empruntés sur 20 ans à 3,40 %), l’amortissement Jeanbrun efface l’imposition des loyers et procure de l’ordre de 1 700 € d’économie d’impôt par an. L’opération suppose un effort d’épargne d’environ 400 € par mois pour vous constituer un patrimoine de 200 000 €. Voici le détail, hypothèses comprises.
| Paramètre | Hypothèse retenue |
|---|---|
| Bien | Appartement neuf (VEFA), 45 m², zone A |
| Prix d'acquisition | 200 000 € (frais de notaire réduits du neuf financés par l'apport) |
| Financement | 20 000 € d'apport, 180 000 € empruntés |
| Crédit | 20 ans à 3,40 % hors assurance (≈ 1 080 €/mois assurance comprise) |
| Loyer (intermédiaire, zone A) | ≈ 738 €/mois, soit 8 856 €/an |
| Charges annuelles | 2 500 € (taxe foncière, assurance, gestion, non récupérables) |
| Tranche marginale d'imposition | 30 % |
Ces montants sont indicatifs et ne constituent pas un conseil personnalisé. Votre gain réel dépend de votre situation fiscale, du bien, de son financement et de l’évolution des taux.
Loi Jeanbrun vs Pinel : quelles différences ?
| Critère | Pinel (jusqu'à fin 2024) | Loi Jeanbrun (depuis 2026) |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt forfaitaire | Amortissement déductible des revenus fonciers |
| Effet selon la tranche d'imposition | Identique quelle que soit la tranche | Croît avec la tranche marginale |
| Plafond des niches fiscales (10 000 €) | Soumis | Hors plafond |
| Zonage d'éligibilité | Zones tendues uniquement (A bis, A, B1) | Aucun |
| Biens éligibles | Neuf | Neuf et ancien rénové (≥ 30 % de travaux) |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans au choix | 9 ans minimum |
Quels sont les points de vigilance avant d'investir à Nantes avec la loi Jeanbrun ?
L’engagement est de neuf ans minimum, sans sortie anticipée : revendre avant le terme entraîne la perte rétroactive de l’avantage fiscal. C’est un paramètre à mesurer si votre horizon patrimonial est incertain.
La gestion se fait au régime réel. L’amortissement n’est déductible que sous ce régime, ce qui suppose une comptabilité précise et l’appui d’un expert-comptable. L’option se déclare dès la première déclaration de revenus fonciers, de manière irrévocable : une erreur de départ ne se rattrape pas l’année suivante.
L’avantage est indexé sur votre imposition. Contrairement au Pinel, le gain dépend de votre tranche marginale : pour un foyer faiblement imposé, l’amortissement perd l’essentiel de son intérêt. Le dispositif s’adresse en priorité aux contribuables dont la tranche atteint 30 % ou plus. Si vous visez un placement de court terme ou une location meublée, d’autres solutions seront plus adaptées.
Enfin, deux spécificités nantaises. Le loyer est plafonné : même si le plafond de la zone A reste proche du marché local, il vous prive d’une part du loyer libre potentiel. Par ailleurs, Nantes a candidaté à l’encadrement des loyers ; le dispositif n’est pas encore en vigueur, faute d’autorisation de l’État, mais il pourrait resserrer les plafonds locatifs dans les années à venir.
Références législatives
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 : texte instituant le dispositif d’amortissement du bailleur privé. Publiée au Journal officiel du 20 février 2026 ; entrée en vigueur le 21 février 2026.
- Code général des impôts, article 31 : cadre de l’amortissement déductible des revenus fonciers applicable au dispositif.
- Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) : barème des plafonds de loyer du niveau intermédiaire pour 2026 (BOI-BAREME-000017, publié le 10 mars 2026), servant de référence à la zone A.
- Référentiel Loc’Avantages (ANIL) : base de calcul des plafonds de loyer et de ressources pour les niveaux social et très social.
