Investissement locatif 2025 : neuf ou ancien ?

Investissement locatif neuf ou ancien

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif, un dilemme majeur se pose aux investisseurs : faut-il privilégier un bien neuf ou opter pour un logement ancien à rénover ? Si l’immobilier neuf est souvent perçu comme plus cher, il offre néanmoins des avantages non négligeables en matière de performances énergétiques et de fiscalité. À l’inverse, l’ancien attire par son prix d’acquisition plus bas, mais cache parfois des coûts de rénovation sous-estimés.

Avec l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations sur la rénovation énergétique et la montée des contraintes liées au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), il devient essentiel d’analyser le coût réel d’un investissement avant de se lancer. En effet, les biens que l’on appelle « passoires thermiques » (logements classés F ou G) risquent de devenir difficiles à louer sans travaux importants. Mais alors, entre un appartement flambant neuf et un bien ancien rénové, quelle est la meilleure option en termes de rentabilité et de pérennité ?

Dans cet article, nous allons comparer de manière objective et chiffrée les investissements locatifs dans le neuf et dans l’ancien rénové. Nous aborderons :


Le coût global d’acquisition, en intégrant les frais de notaire et les travaux.
La rentabilité locative, en tenant compte des obligations réglementaires.
Les villes où investir en fonction de la tension locative et du marché.
Les perspectives d’évolution du marché immobilier, pour anticiper les tendances.

Table of Contents

Neuf et ancien : un écart de coût d’acquisition plus faible qu’attendu

L’un des principaux arguments en faveur de l’investissement locatif dans l’ancien est son prix d’achat inférieur à celui du neuf. Cependant, cette vision est souvent biaisée, car elle ne prend pas en compte les frais annexes tels que les frais de notaire et les coûts de rénovation. Lorsqu’on intègre ces éléments, l’écart entre le prix réel du neuf et celui de l’ancien rénové se réduit considérablement, voire devient quasi nul.

Prix d’achat et frais annexes : une différence moins marquée qu’il n’y paraît

Lorsqu’on compare un bien immobilier neuf et un bien ancien, le premier réflexe est de regarder uniquement le prix affiché au mètre carré. Or, un achat immobilier ne se résume pas uniquement à ce prix d’acquisition brut. Il est essentiel de considérer les frais annexes qui peuvent modifier radicalement l’équation financière.

Frais de notaire : un avantage pour le neuf

L’achat d’un bien immobilier entraîne des frais de notaire, qui varient selon qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien :

  • Dans l’ancien : les frais de notaire représentent 7,5 à 8 % du prix d’achat.
  • Dans le neuf : ces frais sont réduits à 2,5 à 3 %, car le prix intègre déjà la TVA.

👉 Exemple concret : Pour un appartement acheté à 250 000 €, les frais de notaire s’élèveront à 20 000 € dans l’ancien contre 7 500 € dans le neuf.

Travaux de rénovation énergétique : un surcoût à anticiper

L’investissement locatif dans l’ancien impose souvent de réaliser des travaux de mise aux normes énergétiques afin de préserver la rentabilité et d’éviter les interdictions de location liées aux passoires thermiques.

Selon une étude basée sur 1 000 logements rénovés, voici les coûts moyens des travaux :

  • 850 €/m² pour passer d’un DPE G à D.
  • 200 €/m² pour des rénovations légères (peinture, sols).

👉 Exemple concret : Un appartement ancien de 50 m² nécessitant une rénovation énergétique représentera un coût moyen de 42 500 € (850 €/m² x 50 m²), auxquels s’ajoutent environ 10 000 € de rafraîchissement intérieur.

Bon à savoir : En achetant un bien neuf, l’acquéreur bénéficie de la garantie décennale du constructeur. En cas de défaut de construction, les réparations sont couvertes sans coût supplémentaire.

Prix au mètre carré : neuf vs ancien rénové

En tenant compte de tous ces frais, le prix final au mètre carré entre le neuf et l’ancien rénové devient quasiment identique.

  • Prix moyen en France (frais inclus) :
    • Neuf : 4 990 €/m².
    • Ancien rénové : 4 947 €/m².

👉 Écart final : ~30 à 40 €/m², soit une différence quasi inexistante !

De plus, les logements anciens rénovés perdent généralement entre 7 et 10 % de surface habitable à cause de l’isolation intérieure, ce qui affecte leur valorisation à la revente. En clair, un appartement ancien acheté 50 m² peut, après rénovation, ne plus en faire que 43 m² habitables.

Ce qu’il faut retenir

  • Le mythe du prix inférieur dans l’ancien est à nuancer : en intégrant les frais de notaire et de rénovation, l’ancien revient presque au même prix que le neuf.
  • Le neuf présente un avantage immédiat en termes de frais de notaire réduits et de mise aux normes déjà intégrée. 
  • L’inconvénient des biens immobiliers anciens est qu’ils nécessitent parfois des travaux coûteux pour rester conforme aux exigences du marché locatif, sans pour autant garantir une meilleure rentabilité.
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Rentabilité locative : faut-il privilégier l'immobilier neuf ou ancien ?

L’objectif principal d’un investissement locatif est de générer des revenus réguliers et sécurisés tout en maximisant la rentabilité. Or, la rentabilité locative ne dépend pas uniquement du prix d’achat du bien : elle est influencée par plusieurs facteurs, notamment les performances énergétiques, les contraintes réglementaires et l’évolution du marché immobilier.

Dans ce contexte, investir dans un bien neuf ou dans un logement ancien rénové implique des stratégies différentes. D’un côté, le neuf offre un cadre fiscal avantageux et une meilleure attractivité locative. De l’autre, l’ancien rénové peut proposer une rentabilité brute plus élevée, mais nécessite des travaux et une vigilance accrue sur la réglementation énergétique.

Acheter dans le neuf : sécurité et rentabilité à long terme

Le principal avantage d’un bien immobilier neuf est l’absence de surprises. L’investisseur bénéficie d’un logement moderne, conforme aux normes en vigueur, et sans travaux à prévoir pendant de nombreuses années.

Un logement attractif et aux normes

  • DPE A ou B → Permet d’attirer des locataires sensibles aux économies d’énergie.
  • Faibles charges de copropriété → Moins de dépenses pour l’investisseur et le locataire.
  • Meilleure isolation et équipements modernes → Confort thermique et réduction des factures énergétiques.

Un loyer potentiellement plus élevé

Un bien neuf est souvent mieux valorisé sur le marché locatif, permettant de pratiquer un loyer plus élevé qu’un bien ancien.

Une fiscalité plus avantageuse

  • Frais de notaire réduits (2,5 à 3 % contre 7,5 à 8 % dans l’ancien).
  • Exonération de taxe foncière durant les 2 premières années dans certaines communes.

👉 Conclusion : Le neuf offre une rentabilité plus stable et prévisible, avec une demande locative forte dans les zones tendues. Il évite les contraintes réglementaires futures et bénéficie d’avantages fiscaux non négligeables.

L’ancien rénové : une rentabilité potentielle, mais à quel prix ?

L’investissement dans l’ancien attire souvent les investisseurs car il peut sembler plus rentable à court terme. Toutefois, il est essentiel d’analyser les coûts réels et les obligations réglementaires avant de se lancer.

Un rendement locatif brut potentiellement plus élevé

  • Prix d’achat souvent inférieur au neuf, permettant un meilleur rendement brut.
  • Possibilité de revalorisation après travaux → Augmentation de la valeur du bien à la revente.

Une dépendance aux travaux de rénovation énergétique

  • Coût moyen des travaux : 850 €/m² pour un passage de DPE G à D.
  • Perte de surface habitable : L’isolation intérieure réduit la surface de 7 à 10 %, impactant la valorisation du bien.

Un risque réglementaire accru

Avec l’interdiction progressive des passoires thermiques, un bien mal classé peut ne plus être louable sans rénovation :

  • 2025 : Interdiction de location pour les logements classés G.
  • 2028 : Interdiction pour les F.
  • 2034 : Interdiction pour les E.

💡 Problème majeur : Contrairement à certaines idées reçues, une rénovation ne permet pas toujours d’atteindre un DPE A ou B. En moyenne, un logement rénové passe de G à D, mais rarement au-delà, ce qui limite son attractivité future.

Les frais imprévus des copropriétés

  • Dans l’ancien, les décisions de travaux sont prises collectivement → L’investisseur locatif peut se retrouver contraint d’effectuer des travaux imprévus.
  • Charges souvent plus élevées qu’un logement neuf, surtout dans les immeubles mal entretenus.

 Conclusion : L’ancien rénové peut être rentable à condition de bien maîtriser les coûts des travaux et de choisir un bien DPE D minimum pour éviter des interdictions futures. Cependant, les frais imprévus et l’évolution des réglementations rendent cet investissement plus risqué à long terme.

Où réaliser un investissement locatif neuf ou ancien ?

Le choix entre l’investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien rénové ne se limite pas uniquement aux coûts d’acquisition et à la rentabilité brute. L’emplacement du bien immobilier joue un rôle déterminant sur la demande locative, les perspectives de valorisation et le rendement réel.

Certaines villes offrent de meilleures opportunités dans le neuf, notamment en raison de prix de l’ancien trop élevés et d’un marché locatif dynamique. D’autres, en revanche, présentent un fort potentiel pour l’investissement dans l’ancien rénové, grâce à des prix d’achat attractifs et des coûts de rénovation maîtrisables.

Voyons quelles sont les villes où il est plus intéressant d’investir dans le neuf, et celles où l’ancien rénové offre les meilleures perspectives de rentabilité.

Les villes où le neuf est plus intéressant

Dans certaines villes, les prix de l’ancien sont élevés, ce qui réduit l’intérêt d’un investissement avec travaux. Par ailleurs, ces marchés sont souvent sous tension locative, garantissant une forte demande de logements neufs.

🏆 Top 5 des villes où le neuf est plus rentable

Ville Ecart de prix neuf vs ancien rénové Marché locatif
La Rochelle 28 % moins cher que l’ancien rénové Très tendu
Bordeaux Écart significatif en faveur du neuf Forte demande
Orléans Neuf mieux valorisé que l’ancien Bonne rentabilité
Bayonne Coût du neuf plus compétitif Forte tension locative
Nantes Investissement neuf attractif Zone en forte croissance

Pourquoi ces villes ?

  • La tension locative élevée : forte demande en logements modernes.
  • Le prix de l’ancien souvent trop élevé : la rénovation ne permet pas une rentabilité suffisante.
  • Les avantages fiscaux dans le neuf : éligibilité aux dispositifs comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro).

👉 Exemple concret :
À La Rochelle, le prix du neuf est 28 % moins cher que l’ancien rénové. Pour un T3 de 70 m², cela représente 100 000 € d’économie en faveur du neuf.

🔎 Conseil : si vous cherchez où investir en immobilier neuf, privilégiez les zones en tension locative avec des plafonds de loyers cohérents et des dispositifs fiscaux avantageux.

Les villes où l’ancien rénové est plus intéressant

À l’inverse, certaines villes offrent des opportunités attractives dans l’ancien, notamment lorsque le prix au mètre carré reste bas et que les coûts de rénovation sont amortissables.

Top 5 des villes où l’ancien rénové est plus rentable

Ville Ecart de prix neuf vs ancien rénové Potentiel de valorisation
Clermont-Ferrand 22 % d’écart en faveur de l’ancien Prix attractifs
Perpignan Ancien nettement moins cher Rentabilité locative élevée
Reims Fort potentiel de revalorisation Zone en mutation
Nîmes Bon ratio coût des travaux/prix de l’ancien Marché en développement
Strasbourg Ancien mieux valorisé après travaux Forte demande étudiante

Pourquoi ces villes ?

  • Prix du m² abordable : possibilité d’acheter un bien à un prix attractif.
  • Coût des travaux raisonnable : le budget de rénovation est maîtrisable.
  • Tension locative modérée : possibilité de trouver des locataires rapidement, tout en maintenant une rentabilité correcte.

👉 Exemple concret :
À Perpignan, un bien ancien rénové coûte 30 % de moins qu’un bien neuf. L’écart de prix permet de compenser largement les frais de rénovation, tout en conservant une rentabilité intéressante.

🔎 Conseil : pour un investissement dans l’ancien, privilégiez les zones où les prix restent bas et où la rénovation apporte une réelle plus-value sans pénaliser la rentabilité locative.

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Où réaliser un investissement locatif neuf ou ancien ?

Investir dans le neuf si :

✅ Vous cherchez un investissement sans contrainte de rénovation.
✅ Vous voulez bénéficier d’un DPE A ou B et éviter les risques réglementaires.
✅ Vous investissez dans une ville à forte tension locative (ex : Bordeaux, Nantes).

Investir dans l’ancien rénové si :

✅ Vous maîtrisez les coûts de rénovation et avez une vision long terme.
✅ Vous achetez dans une ville où l’écart de prix avec le neuf est significatif.
✅ Vous privilégiez une rentabilité locative plus immédiate (ex : Perpignan, Clermont-Ferrand).

Comment anticiper les évolutions du marché immobilier ?

Opter pour des biens immobiliers résilients

  • Neuf : privilégier les villes où l’écart de prix entre le neuf et l’ancien se réduit.
  • Ancien : investir uniquement dans des logements déjà bien classés énergétiquement (DPE D ou supérieur).

Adopter une vision long terme

L’investissement immobilier doit être pensé sur 10-15 ans, en intégrant :

  • Les contraintes réglementaires à venir.
  • La valorisation du bien à la revente.
  • La capacité à maintenir une rentabilité locative stable malgré les changements du marché.

Rester attentif aux aides gouvernementales

L’État met régulièrement en place des dispositifs d’incitation à la rénovation ou à l’investissement locatif.

  • MaPrimeRénov’ : aide pour la rénovation énergétique des logements anciens.
  • PTZ (Prêt à Taux Zéro) : réservé aux primo-investisseurs dans le neuf.
  • Dispositif Loc’Avantages : réduction d’impôt pour la mise en location d’un bien à loyer modéré.

Stratégies à retenir pour l'investissement locatif neuf ou ancien en 2025

Stratégie gagnante pour l’investissement dans le neuf

✅ Profiter des baisses de prix et des dispositifs fiscaux.
✅ Choisir des villes attractives et en tension locative (ex : Bordeaux, La Rochelle).
Éviter les contraintes réglementaires et bénéficier d’un bien clé en main.

Stratégie gagnante pour l’investissement dans l’ancien rénové

✅ Acheter un bien déjà classé DPE D minimum pour limiter les obligations futures.
✅ Anticiper une hausse des coûts de rénovation et bien budgétiser.
✅ Choisir une ville où l’ancien reste réellement plus avantageux que le neuf (ex : Perpignan, Reims).

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