Quelles sont les autres solutions que le prêt-relai ?

31/05/2024

Le prêt-relai est une solution transitoire très pratique, mais tout aussi coûteuse. En effet, si le capital n’a pas à être remboursé avant le terme, l’emprunteur paye des intérêts et l’assurance emprunteur.

Une simulation de votre prêt-relai peut être envisagée pour vous rendre compte des mensualités qui en découleront, cependant avant de contracter un tel prêt, il est judicieux d’envisager d’autres solutions pour financer l’ancien ou le nouveau bien immobilier. On peut, par exemple, opter pour un prêt d’achat-vente, essayer de réaliser une vente longue, opter pour l’autofinancement, faire appel à un iBuyer, ou encore démembrer sa propriété et n’en vendre qu’une partie.

Autres solutions que le prêt-relai pour acheter avant de vendre

Lorsqu’on est propriétaire de sa résidence principale et qu’on souhaite déménager, il est souvent nécessaire de vendre le logement actuel, récupérer l’argent de la vente pour éventuellement rembourser le prêt restant dû, puis pouvoir acheter le futur logement ou souscrire à un nouveau prêt.

Le problème étant qu’il y a un délai d’environ 3 mois entre le moment où on fait une offre d’achat sur un bien et le moment où on reçoit les clés, il faut trouver une solution transitoire pour les quelques mois entre la vente et l’achat.

C’est pour cela que les banques proposent un prêt-relai : l’établissement avance au client la valeur estimée du logement à vendre, en appliquant une décote. Ceci permet au client d’acheter un bien pendant que l’autre est en vente. Le client ne paye que les intérêts pendant la durée déterminée (un ou deux ans maximum, en général) et les frais, puis doit rembourser l’intégralité du capital emprunté, normalement grâce à l’argent de la vente.

Cette solution est très pratique lorsque tout se passe bien, mais présente des inconvénients non négligeables :

Si le logement n’est toujours pas vendu au-delà du délai prévu, le client doit rembourser l’équivalent de la valeur de son bien en une fois.
Si le marché immobilier baisse et que le client réalise la vente de son logement à une valeur inférieure au montant du prêt, il doit alors rembourser la différence sans aucun apport.
Les intérêts sont souvent très élevés, il faut également payer une assurance emprunteur et des frais de dossier, ce qui rend cette solution plutôt onéreuse et vraiment destinée à du court terme.

Aussi, pour ne pas subir ces problématiques, les vendeurs recherchent fréquemment une alternative au prêt-relais.

Le prêt achat-revente

Le prêt achat-revente a la même finalité que le prêt-relai, mais est organisé différemment.

Le prêt-relais gère chaque chose séparément :

Le crédit sur le bien à vendre continue de courir jusqu’à la vente,
Les intérêts du prêt-relais sont dus,
Le nouveau crédit pour l’achat du nouveau bien commence avant la vente et doit aussi être remboursé.

Le prêt achat-vente, lui, considère la transition dans son ensemble :

La banque prête de quoi rembourser l’ancien crédit et avoir l’apport pour le nouveau bien.
Un nouveau crédit est établi pour le nouveau logement.
Lorsque la vente a eu lieu, le montant obtenu rembourse le prêt achat-vente, et le surplus peut rembourser une partie du nouveau crédit si la valeur du bien est supérieure à celle de l’ancien avec la décote.

Pour calculer le montant du crédit d’achat-vente, l’établissement bancaire prend en compte les éléments suivants :

La valeur du nouveau bien immobilier

L’avance accordée par le prêt (70 à 80% de la valeur du bien en vente)
Un apport éventuel
Le crédit restant à rembourser
Les frais de remboursement anticipé du crédit en cours

La solution du iBuyer

Les iBuyers sont des sociétés immobilières qui achètent des biens pour les revendre après, avec une plus-value. Ces sociétés achètent les propriétés au comptant, sans emprunter auprès d’une banque, ce qui leur permet de raccourcir les délais.

En moyenne, une acquisition par un iBuyer est clôturée en un mois et demi, contre trois mois par un particulier. Comment est-ce possible ? L’acquéreur estime le bien et fait son offre ferme dans un délai de 48h. Le délai de réflexion suite à une offre d’achat est réservé aux particuliers, les sociétés n’en bénéficient pas. De plus, n’ayant pas de prêt bancaire, il n’est pas non plus nécessaire de respecter de délai de réflexion à ce niveau. Il est donc possible de passer devant le notaire environ 6 semaines après.

Les iBuyers les plus réputés en France sont Homeloop, Dili, Vendez-votre-maison ainsi que Zefir. Il est judicieux d’en contacter plusieurs, afin de demander s’ils sont intéressés par le logement en question, et connaître le montant de leur commission (généralement entre 9 et 15%, parfois jusqu’à 20%).

L'autofinancement

Le principe de l’autofinancement est de générer des revenus suffisants pour compenser les charges. Ainsi, au lieu de vendre le logement actuel pour en acheter un autre, peut-être est-il possible de le mettre en location, afin de couvrir le crédit et les charges.

Cette solution est souvent possible pour les logements situés dans une zone tendue, où il y a une forte demande de location.

Prenons deux exemples :

Situation 1 : le bien n’a plus de crédit en cours, les propriétaires veulent le vendre pour pouvoir acheter un autre bien au comptant.

En mettant en location le premier bien, les loyers perçus couvrent la taxe foncière et permettent de rembourser un crédit pour l’achat d’un second bien. Les loyers du premier bien vont financer petit à petit le second bien, jusqu’à terme être en possession de deux logements payés, et continuer de percevoir les revenus locatifs.

Attention, dans cette situation, les propriétaires doivent être en mesure de prendre un prêt immobilier sur le long terme. C’est donc plus compliqué pour les personnes de plus de 70 ans ou n’ayant pas de revenus.

Situation 2 : Il reste un crédit en cours sur le premier bien, les propriétaires veulent le vendre pour rembourser le crédit restant dû et en contracter un autre pour acheter un nouveau bien.

En mettant en location le premier bien, les loyers perçus couvrent les mensualités du crédit en cours et la taxe foncière. Les propriétaires peuvent alors prendre un nouveau crédit pour le second bien. Au terme du crédit du premier bien, non seulement le logement sera encore en leur possession, mais les loyers pourront aider à rembourser le nouveau crédit.

Attention, dans cette situation, les banques prennent souvent en compte seulement 70% des revenus locatifs pour le calcul du taux d’endettement, pour prévoir les cas de vacances locatives.

Nous attirons l’attention sur deux points à prendre en compte pour le principe de l’autofinancement :

Les revenus locatifs à prendre en compte sont les revenus nets, après déduction des charges du logement et de l’impôt sur le revenu.
En autofinancement, le second bien sera toujours légèrement inférieur à celui que les propriétaires auraient pu se permettre en vendant le premier bien, car il faut prendre en compte les charges du premier logement, comme la taxe foncière ou la commission de gestion locative le cas échéant.

Dernière solution sans prêt-relai : réaliser l'achat et la vente au même moment

Selon les situations, il est parfois possible de faire coïncider l’achat et la vente au même moment, ce qui évite de devoir passer par un mode de financement intermédiaire. Pour ce faire, l’objectif est de rallonger la vente, et de raccourcir l’achat.

Rallonger le délai de vente

Le délai pour une vente est convenu par les deux parties, l’acheteur et le vendeur. Si le délai habituel est de 3 mois à partir de la promesse de vente, le propriétaire de demander à réaliser une vente dite longue.

Dans le cas d’une vente longue, le propriétaire indique à l’acheteur qu’il souhaite réaliser la vente dans un délai généralement compris entre 4 et 6 mois. Ainsi, le vendeur aura quelques mois pour trouver le bien qu’il souhaite acheter, et faire coïncider la date d’achat 2 jours après la vente, le temps d’avoir reçu les fonds. Cette information doit être communiquée dès le début, avant l’acceptation de l’offre. Suivant ses obligations, l’acheteur peut accepter ou non.

En principe, l’acheteur qui se trouve face à une demande de vente longue va demander une contrepartie sur le prix. En effet, cela signifie que lui doit éventuellement engager des frais supplémentaires pour se loger pendent ces mois supplémentaires, tandis que le propriétaire économise des frais de financement ou de logement temporaire.

Il est particulièrement propice de réaliser une vente longue entre janvier et mars, car la transition a lieu pendant l’été, ce qui correspond mieux aux familles. Ceci évite aux parents de devoir réaliser les démarches administratives de déménagement en cours d’année scolaires, ils sont donc plus réceptifs.

Raccourcir le délai d’achat

Pour raccourcir le délai entre la promesse d’achat et la signature chez le notaire, plusieurs situations peuvent jouer en sa faveur :

Si le vendeur est déjà en possession de tous les documents administratifs obligatoires, comme le DPE.
Si on achète sans prêt bancaire, seulement grâce à la revente de l’autre bien ou de ses économies.
S’il n’y a pas de droit de préemption de la part du locataire ou de la commune, ou si ces derniers signifient rapidement qu’ils ne souhaitent pas l’exercer. Attention, s’il y a un droit de préemption par la commune, son délai est normalement de 2 mois.
Si le notaire est en possession des documents demandés le plus tôt possible.

Suivant les conditions réunies, la transaction peut se réaliser en 6 semaines.

Conseils pour trouver d’autres solutions que le prêt-relai

Pour trouver d’autres solutions que le prêt-relais, il est judicieux de se faire accompagner par des professionnels.

Les établissements de crédit, banques et courtiers peuvent renseigner les particuliers quant aux différents modes de financement possibles. Pour étudier les solutions accessibles, il faudra leur présenter les revenus du foyer, les crédits en cours, les biens détenus, ainsi que, le cas échéant, le bien immobilier que l’on souhaite acquérir.

Les iBuyers peuvent être contactés directement sur leur site internet ou par téléphone. Il est recommandé d’en contacter plusieurs, afin de comparer les estimations et commissions de chacun. Pour réaliser l’expertise du logement, il sera sûrement demandé des documents comme le plan du logement, les travaux qui ont été réalisés, le DPE, ou tout autre document permettant d’estimer la valeur immobilière du bien et le potentiel de plus-value pour l’iBuyer.

Les agents immobiliers peuvent également renseigner les usagers quant aux possibilités de vente longue, d’achat en délai raccourci, ou d’autres alternatives comme la vente à réméré ou le portage immobilier.

Les conseillers en gestion de patrimoine peuvent parfois être forts de proposition, en étudiant les possibilités de rentabilité locative, ou les solutions de démembrement comme la vente de la nue-propriété pour garder le bien en location, ou au contraire la vente de l’usufruit pour conserver la propriété du bien.

Avantages et inconvénients des alternatives au prêt-relais

Pour résumer, chacune des alternatives évoquées précédemment présentent des avantages et des inconvénients. Il convient à chacun de trouver la solution qui correspond le mieux à sa situation et à ses projets.

Solution	Avantages	Inconvénients
Prêt-relais	Facile d’accès. Disponibilité de 60 à 70% du montant de la future vente.	Intérêts élevés. Cumul avec les mensualités des autres prêts à payer. Délai 1 à 2 ans.
Prêt achat-vente	Prend en compte l’ancien prêt dans le calcul de la mensualité. Disponibilité de 80% du montant de la future vente.	Intérêts élevés.
iBuyer	Disponibilité de l’argent en 6 semaines en général.	9 à 20% de commission.
Autofinancement	Plus intéressant sur le plan patrimonial. Génère des revenus à long terme.	Plus de gestion. Rentabilité selon le marché locatif. Montant légèrement plus faible pour le nouveau bien.
Vente longue	Aucune démarche supplémentaire.	Ne convient pas à une partie des acquéreurs. Entraîne souvent une action sur le prix de vente. Ne garantit pas d’avoir trouvé un nouveau logement avant la vente effective.
Vente d’usufruit	Rentrée d’argent immédiate. À terme, le bien revient dans le patrimoine en pleine propriété.	La somme obtenue dépend de l’âge de l’acquéreur (plus élevée quand la personne est âgée). Plus l’acquéreur est âgé, plus il faudra attendre longtemps avant de pouvoir utiliser le bien. Marché fermé, difficile de trouver un acquéreur.
Vente de nue-propriété	Rentrée d’argent immédiate. On peut vivre dans le logement jusqu’à l’achat du nouveau bien. On peut percevoir les revenus de la location après avoir déménagé.	Le bien sort du patrimoine et ne sera pas transmis. La somme perçue dépend de son âge : moins élevée quand on est jeune, plus élevée quand on est âgé.

FAQ

Quelle est la meilleure banque pour un prêt-relai ?

Il est impossible de nommer une banque qui sera la plus intéressante pour tous les dossiers. Le mieux est de demander à plusieurs banques quelles conditions elle pourrait octroyer. Les banques appliquant les meilleurs taux de prêts immobiliers sont la Société Générale, le Crédit Mutuel, ING Direct, le Crédit Agricole, la Banque Postale et BNP Paribas. Un courtier en prêt immobilier peut également aider à obtenir le meilleur prêt-relai possible.

Comment réagir face à une offre de prêt qui n’arrive pas ?

Il n’y a pas de délai légal obligeant un établissement de crédit à répondre à une offre de prêt dans un temps donné. On peut donc relancer l’établissement par écrit, en passant par le courtier le cas échéant, ou bien se tourner vers d’autres banques. Pour éviter tout risque en cas de non-obtention, il est primordial d’inclure une clause suspensive dans le compromis de vente.

Comment transformer votre prêt-relai en prêt classique ?

Si, à l’échéance du prêt-relai, la vente n’a pas été réalisée et l’emprunteur ne peut pas rembourser le capital dû, il est possible de demander à sa banque une rallonge du délai (souvent très onéreuse), ou de renégocier le prêt-relai en prêt classique. Si la banque s’y refuse, un autre établissement peut octroyer un prêt classique, qui servira à rembourser le prêt-relai.

Est-ce possible d’acheter une deuxième maison et de louer la première ?

Il est tout à fait possible de louer la première maison pour financer le prêt en cours ou le prêt du nouveau logement. C’est une solution très intéressante sur le plan patrimonial. Attention cependant de bien compter les revenus nets de charges et d’impôts pour l’étude de faisabilité.